09.11.2021
A cikk tartalma
TARTALOM EZEN AZ OLDALON:
- 1. Rewarding investment: A C-városok még mindig nagy potenciált jelentenek a magánbefektetők számára
- 2. Interaktív grafikon: C-városi társasházak ingatlanelemzése
- 3. A-lokációk összehasonlítása a vételárfaktor szempontjából: csak Stuttgartban van még 30 alatti mutató
- 4. C és B helyszínek összehasonlítása: a rostocki (C-város) társasházi lakások vételár-tényezője kétszer olyan magas, mint a duisburgi (B-város)
- 5. A németországi C-városokban található házak vételárának alakulásának összehasonlítása: Heidelbergben majdnem háromszor drágábbak a házak, mint Saarbrückenben
1. Érdemes befektetés: a C-városok még mindig nagy lehetőségeket rejtenek a magánbefektetők számára
Az ingatlanok stabil és biztonságos befektetésnek számítanak, amely még válság idején is magas inflációvédelemmel rendelkezik. A bérelt társasházi lakások vonzóak. De mivel az ingatlanárak a német nagyvárosokban továbbra is emelkednek, hol találhatnak még megfelelő befektetési lehetőségeket a befektetők? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői összehasonlították a németországi C-városokban található társasházak átlagos vételi és bérleti árait¹, valamint azok alakulását a 2020-as, 2019-es és 2010-es évekre vonatkozóan, és meghatározták és összehasonlították a vételár-tényezőt³. Jó tájékozódási lehetőség az új befektetést kereső magánbefektetők számára.
A legfontosabb tények egy pillantásra
- A 22 vizsgált C-lakóhely közül hétnek 20 és 25 közötti a vásárlási árfaktora - további nyolc város 26 és 30 között van
- Rostockban, A rangsort vezető Rostock 40,7-es vételárfaktorával kétszer olyan magas, mint Wuppertal (20,5), ahol jelenleg a legvonzóbb egy befektetés a C-városok összehasonlításában
- Tízéves összehasonlításban a braunschweigi vételármutató szintje 81-gyel nőtt,8 százalékkal, majd Kiel következik 74,3 százalékkal
- 2019-ről 2020-ra Osnabrückben nőtt a legnagyobb mértékben a vásárlási árfaktor, 22 százalékkal,3 százalékkal, majd Rostock következik 18 százalékos növekedéssel
Hosszú ideig a 20-as vételár-tényezőt tekintették a nagyon jövedelmező ingatlanbefektetés mércéjének. Ez azt jelenti, hogy a befektetők a vételárat a 20 év után keletkező bérleti díjból származó jövedelem révén megtérítették. Időközben azonban a mérce eltolódott. A legtöbb német régióban a 25-ös vételár-tényező ma már általános értéknek számít, és a 30-as szorzók sem ritkák. Különösen a nagyvárosokban és nagyvárosi területeken a vételár-tényezők gyakran többszörösen meghaladják ezt a küszöbértéket.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:"A vételár-bérleti díj különbség tovább nő. A tíz évvel ezelőtti 15 és 19 közötti vételár-tényezők ma már nagyon ritkák, még a német C-városokban is. Mindazonáltal van néhány nagyon érdekes helyszín, például Saarbrücken, Magdeburg vagy Wuppertal, ahol a befektetők vonzó befektetési lehetőségeket találnak."A 22 vizsgált helyszín közül összesen hétnél 20 és 25 közötti a társasházak vételár-tényezője. Wuppertalban (vételár 1648 €/m2), a rangsor alján jelenleg a legvonzóbb egy befektetés. Az ottani ingatlanvásárlóknak átlagosan 20,5 éves hideg bérleti díjjal kell számolniuk. Ezt szorosan követi Magdeburg (vételár 1 545 €/m2) 21-es szorzóval, Saarbrücken (vételár 1 978 €/m2) 21,8-as és Mönchengladbach (vételár 1 858 €/m2) 21,9-es szorzóval.
Heike Hoffmann, a VON POLL IMMOBILIEN magdeburgi üzletének fiókvezetője:"Magdeburg nemcsak Szász-Anhalt tartomány fővárosa, hanem népszerű egyetemi város is. Ez és a város pozitív fejlődése, valamint az A2 és A14 autópályákhoz való csatlakozásnak köszönhető jó infrastruktúra vonzóvá teszi Magdeburgot a befektetők számára. Ezt mindenekelőtt a lerövidített értékesítési időszakban vesszük észre."De Mülheim an der Ruhr (vételár 2.085 €/m2), Bielefeld (vételár 2.291 €/m2) és Erfurt (vételár 2.267/m2), a leendő vásárlók még mindig 23,7 és 25,1 közötti vételár-tényezőket találhatnak.
Az ideális vételár-tényező tartomány felett található nyolc C-város, ahol a befektetőknek 26 és 30 közötti mutatókkal kell számolniuk. Ezek közé tartozik a Rajna-vidék-Pfalz tartományi főváros Mainz (vételár 3.746 €/m2) 26,5, Aachen (vételár 3.027 €/m2) 27,6, Osnabrück (vételár 2.867 €/m2) és Braunschweig (beszerzési ár 2,868 €/m2) 28,6, valamint Kiel (beszerzési ár 2,987 €/m2) 29,1. A 30 éves bérleti díj küszöbén Offenbach am Main (vételár 4000 €/m2), Heidelberg (vételár 4390 €/m2) és Darmstadt (vételár 4188 €/m2) található 30 és 30,4 közötti szorzóval.
Egy pillantás ezekre a vételár-tényezőkre és azok alakulására az elmúlt tíz évben különösen érdekes. Végül is öt városban - Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Mainz és Offenbach am Main - 2010-ben még mindig 15 és 20 közötti mérsékelt vásárlási ármutatókat regisztráltak. Míg Offenbach (Main) és Mainzban a vásárlási ár/bérleti díj arány 2020-ra 52,1 százalékkal, illetve 53,4 százalékkal emelkedett, addig Osnabrückben már 63,9 százalékos, Kielben pedig 74,3 százalékos volt. A tízéves összehasonlításban azonban Braunschweig vezet 81,8 százalékos növekedéssel, és ezzel a C-városok között a legmagasabb vételár-tényező alakulását mutatja. A C-lakóhelyek közül - Mönchengladbach után - Braunschweigben volt 2010-ben a második legalacsonyabb a vételármutató, 15,7.
A vételár-tényezők 2019 és 2020 közötti alakulása azonban más képet mutat. Ebben az időszakban a szorzó három másik C városban emelkedett a legnagyobb mértékben. Magdeburgban 14,2 százalékkal, Rostockban 18 százalékkal, Osnabrückben pedig 22,3 százalékkal emelkedett a beszerzési ártényező. Ezzel szemben a legalacsonyabb növekedést Mülheim an der Ruhrban mérték 0,7 százalékkal és Lübeckben 0,4 százalékkal. Erlangenben a szorzó még 4,2 százalékkal is csökkent.
Frank Streeck, a VON POLL IMMOBILIEN rostocki és warnemündei üzletének fiókvezetője:"A járvány kezdete óta erős beáramlást tapasztaltunk Rostockba és környékére más német régiókból. Ez a társasházak iránti, már meglévő többletkereslet további növekedését eredményezte. Ez a konstelláció egyértelműen tükröződik az árak alakulásában. A következő évekre vonatkozóan ebben a szegmensben újabb értéknövekedésre számítunk, de nem olyan mértékben, mint az elmúlt két évben."A tíz évvel ezelőtti vételármutatók szintje általában nagyban különbözött a maitól: akkoriban Rostock volt az egyetlen C-város, amelynek 26-os szorzója a 25-ös érték felett volt. Az elemzett régiók közül tizenegyben 15,2 (Mönchengladbach) és 19,7 (Offenbach am Main) között helyezkedett el. A fennmaradó tíz helyszínen a szorzók 2010-ben 20 (Bielefeld) és 24,8 (Regensburg) között mozogtak. Ezek között összesen négy olyan város van, amely 2020-ban messze a legmagasabb vásárlási árszorzóval rendelkezik, mint Lübeck 20,2 (2010-ben), Erlangen 20,9 (2010-ben), valamint Augsburg és Freiburg egyenként 21,7 (2010-ben). 2020-ban Erlangen (vásárlási ár 4.135/m2) csak alig haladta meg a 30-as értéket 31,6-nál, míg Freiburg (vételár 5.138 €/m2), Augsburg (vételár 4.397 €/m2) és Lübeck (vételár 3.578 €/m2) vételármutatói már 33,7 és 33,9 között voltak.
Thorsten Claus, a VON POLL IMMOBILIEN lübecki és Bad Schwartau-i üzleteinek fiókvezetője:"A társasházi lakások mint befektetési ingatlanok iránti kereslet Lübeckben továbbra is magas. Hamburg metropoliszhoz való közelsége miatt a lübecki régiót sok hamburgi és környékbeli befektető is nagyon vonzónak tartja. Különösen erről a területről egyre több érdeklődést regisztrálunk."Mivel távolabb következik Regensburg (vételár 4.868 €/m²) 35,7 és Potsdam (vételár 4.481 €/m²) 36,8 értékkel. A vételár-tényező rangsor vitathatatlan vezetője Rostock (vételár 3 484 €/m²). Ott a befektetőknek 40,7 éves bérleti díjjal kell a legmélyebben a zsebükbe nyúlniuk.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:"Bár a vételár-tényezők ezekben a régiókban részben jelentősen meghaladták a korábbi mutatókat, a magánbefektetőket semmiképpen sem szabad elrettenteni. Éppen ellenkezőleg - a vételár és a bérleti díj arányának kiszámítása mindig csak a status quo-t jelenti. Egy befektetés jövedelmezőnek minősítéséhez sokan elsősorban az elérhető bérleti hozamra összpontosítanak. Mindazonáltal az érdekelt feleknek szem előtt kell tartaniuk az adott helyszín jövőbeli fejlesztési lehetőségeit is. Különösen a mikrolokációk képesek gyorsan változni bizonyos városrészekben, és nagyban hozzájárulhatnak azok felértékelődéséhez, valamint az ingatlanok értéknövekedéséhez.
Info az interaktív grafikonon
A németországi térképen a C-városonkénti áralakulás minden részlete megjelenik, ha az egérrel fölé mozgatjuk. A térkép bal felső sarkában található eszköztár kiválasztó eszközeivel több C-város is megjelölhető és összehasonlítható. A többi diagram ennek megfelelően módosul. Ezen kívül A és B városok is hozzáadhatók a térkép mellé.
3. Az A-lokációk összehasonlítása a vételár-tényező tekintetében:
Még mindig csak Stuttgart jegyez 30 alatti mutatót
A befektetőknek a C-városok vizsgálata mellett érdemes összehasonlító pillantást vetniük a környező metropoliszok, az úgynevezett hét A-város átlagos vételár-tényezőire is. Az erős piaci fejlődés miatt a VON POLL IMMOBILIEN szakértői 2021-től Lipcsét is felvették a BulwienGesa által készített A-kategóriába. A várakozásoknak megfelelően a meghatározott "A" helyszínek - Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Köln és Lipcse - esetében a vételár-tényezők többsége 2020-ban a 30-as küszöbérték felett volt. Egyedül Stuttgartban (vételár 4.868 €/m²) találnak még társasházi lakásokat a magánbefektetők 29,5-es átlagos mutatóval. Ezt követi Köln (vételár 4.309 €/m²) 30,4-es, Lipcse (vételár 2.707 €/m²) 31,5-ös és Düsseldorf (vételár 4.354 €/m²) 33-as mutatóval. Frankfurt am Mainban (vételár 6.351 €/m²) átlagosan 37,6 éves bérleti díjra van szükség, amíg a beruházás megtérül, Hamburgban (vételár 5.549 €/m²) 38,7, a bajor fővárosban, Münchenben (vételár 8.596 €/m²) pedig 39. A német főváros, Berlin (vételár 5.000 €/m²) 41,8-nal még a 40-es értéket is meghaladta.4. A C és B helyszínek összehasonlítása a vételár-tényező tekintetében:
A rostocki (C város) társasházak vételár-tényezője kétszer olyan magas, mint Duisburgban (B város)
A C és B városokon belüli társasházak átlagos vételár-tényezőinek összehasonlítása egyértelművé teszi: A kisebb C városokban a leendő vásárlóknak sok helyen mélyebben kell a zsebükbe nyúlniuk az ingatlanokért, mint a B szegmens nagyvárosaiban. Ez a vételár-tényezőkben is tükröződik. Az első három hely kizárólag C-városokban található. A rostocki befektetőknek (vételár 3 484 €/m²) messze a legmagasabb, 40,7-es vételár-tényezővel kell számolniuk. Ezt követi Potsdam (vételár 4.481 €/m2 ) 36,8-as szorzóval és Regensburg (vételár 4.868 €/m2 ) 35,7-es szorzóval.A negyedik helyen a C-város Lübeck (vételár 3.578 €/m2 ) és a B-város Münster (vételár 4.235 €/m2 ) osztozik. Mindkettő átlagos beszerzési ártényezője 33,9, és így a 35-ös küszöbérték alatt van. Ezt követi Augsburg (vételár 4 397 €/m²) és Freiburg (vételár 5 138 €/m²), valamint Wiesbaden (vételár 4 254 €/m²). Az ottani mutatók 33,8 és 33,1 között mozognak. Erlangen és Nürnberg vizsgálata is érdekes: Erlangen, mint C-helyszín, a vételárfaktorban minimálisan megelőzi a B-várost, Nürnberget, 31,3-mal. Erlangen a 2020-as átlagos vételárak tekintetében is az élen jár (vételár 4 135 €/m²). Itt a befektetőknek négyzetméterenként majdnem 400 euróval többre kell számítaniuk, mint Nürnbergben (vételár 3750 €/m²).
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:"Akik nem ismerik a területet, kezdetben meglepődhetnek, hogy a vételár-tényező és a négyzetméterenkénti ár magasabb Erlangenben, mint Nürnbergben - elvégre Nürnberg Bajorország második legnagyobb városa, és csak körülbelül 20 perces autóútra van Erlangenből. Az itt szereplő adatok megerősítik azt a folyamatos tendenciát, amely a világjárvány hatására is kialakult, miszerint egyre többen akarnak a nagyobb városoktól és metropoliszoktól távol élni. "Erlangen a lakosság számát tekintve majdnem ötször kisebb, mint Nürnberg. A leendő vásárlók nemcsak több szabad teret és természetet találnak ott, hanem mindenekelőtt kevesebb nyüzsgést - ugyanakkor nagyon jól és gyorsan bejutnak a nagyvárosba."A 35 elemzett C és B városból 13-ban 26 és 30 közötti vételármutatót hívnak elő. Négy közülük 30,5 és 30,3 közötti mutatókkal a 30-as értékhatár küszöbén áll. Ezek közé tartoznak a B városok: Drezda (vételár 2 857 €/m²) és Karlsruhe (vételár 3 864 €/m²), valamint a C városok: Darmstadt (vételár 4 188 €/m²) és Heidelberg (vételár 4 390 €/m²). Az Erlangenhez és Nürnberghez hasonló képet mutat a C-város Heidelberg és a B-város Mannheim összehasonlítása, amelyek alig félórányi távolságra vannak egymástól. A befektetők egy mannheimi társasházi beruházásukat átlagosan 29,2-szeres szorzóval váltották vissza egy évvel korábban, mint Heidelbergben. Ráadásul Mannheimben egy négyzetméternyi lakóterület (vételár 3500 euró/m²) körülbelül 900 euróval olcsóbb, mint Heidelbergben. A C-városok, Aachen (vételár 3 027 €/m²) és Mainz (vételár 3 746 €/m²), valamint a B-város, Bonn (vételár 3 300 €/m²) 27,6 és 26,3 közötti szorzóval a vételárfaktor-rangsor alsó részén helyezkednek el.Másik tizenkét város vételármutatója 20 és 25 között van. Közülük hatban a befektetők még 20 és 21 közötti vételárszorzót is találnak, köztük a B-helyszín Bochumban (vételár 1.878 €/m2) 21,8-mal. A befektetők a legjövedelmezőbb szorzókkal Wuppertalban (vételár 1.648/m2), egy C-lakóhely, 20,5 és Duisburg (vételár 1 553 €/m2), egy B-lakóhely, 20,2. Figyelemre méltó továbbá a nagy különbség Duisburg és a nem messze fekvő C-város, Mülheim an der Ruhr között (vételár 2 085 €/m2). Duisburgban mint B-helyszínen az ingatlanvásárlóknak 3,5 éves hideg bérleti díjjal kevesebbre van szükségük ahhoz, hogy a befektetett kiadások megtérüljenek, mint Mülheim an der Ruhrban. Mühlheim an der Ruhrban szintén 530 euróval kerül többe a négyzetméter.
5. A németországi C-városokon belüli házak vételárának alakulásának összehasonlítása
A heidelbergi házak majdnem háromszor drágábbak, mint a saarbrückeni
Az önálló és ikerházak 2020-as vételár-rangsorát 704 000 eurós átlagárával Heidelberg vezeti, szorosan követi Potsdam 699 000 eurós vételárral. A tavalyi év azonos időszakához képest 2020-ban az ingatlanvásárlók 2,8 százalékkal többet fizetnek majd egy házért Heidelbergben, Potsdamban pedig 18,5 százalékkal többet. Tízéves összehasonlításban a potsdami vételárak még több mint kétszeresére is emelkedtek - 2010-hez képest 129,9 százalékos áremelkedés történt.
Andreas Güthling, a VON POLL IMMOBILIEN potsdami fiókvezetője:"A potsdami lakóingatlanok iránti kereslet továbbra is erős, még a járvány előtti időszakhoz képest is. A leendő vásárlók értékelik a főváros közelségét és a régió magas életminőségét. Potsdam kulturális sokszínűségével, lenyűgöző kastélyaival és a számos tó és fürdőzési lehetőség közelségével tündököl." Hasonlóan magas árszínvonal várja a leendő vásárlókat Erlangenben, ahol egy családi és ikerház átlagosan 692 500 euróba kerül, és az árak 6,8 százalékkal emelkedtek 2019-hez képest, valamint Freiburgban, ahol 675 000 euróba kerül, és az egész rangsorban a legkisebb, 0,7 százalékos emelkedés tapasztalható. Kis távolságban, de még mindig a vételár-rangsor első harmadában található Regensburg 610 000 euróval és 4,3 százalékos áremelkedéssel. A hagyományokban gazdag Augsburgban és Mainzban a vevők 2020-ban fejenként 600 000 eurót fizettek egy-egy házért, az árak 8 százalékkal, illetve 0,8 százalékkal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest.A középmezőnyt az árak tekintetében Offenbach am Main vezeti 579 000 euróval, Darmstadt 554 000 euróval és Aachen 475 000 euróval. Míg Offenbach am Mainban 9,5 százalékkal emelkedtek a vásárlási árak 2019-hez képest, Darmstadtban és Aachenben 10,1 és 10,8 százalék közötti a növekedés. Ezt követi Mühlheim an der Ruhr városa 450 000 euróval és 4,7 százalékos áremelkedéssel, valamint Rostock 420 000 euróval és 5,1 százalékos növekedéssel. A 400 000 eurós határ alatt Wuppertal és Braunschweig városai vannak 399 900 eurós, illetve 399 000 eurós átlaggal. 2019-hez képest az árak ott mérsékelten, 5,3 és 5,5 százalék között emelkedtek. A magasabb árszint a leendő vásárlók számára is érzékelhető Osnabrückben. Itt a családi és ikerházak árai 2020-ban 15,4 százalékkal, 398 000 euróra emelkedtek. De Bielefeld 380 000 eurós átlagárral és 8,9 százalékos áremelkedéssel, valamint Erfurt 365 000 eurós átlagárral és 8,3 százalékos növekedéssel az előző évhez képest szintén kedvelt régió a vásárlók körében.A tengerparti régiót is érdekes megnézni: míg 2010-ben még Kiel 165 000 euróval és Lübeck 173 000 euróval a C-városok között az élen állt, addig 2020-ra több mint kétszeresére nőttek a vételárak ezekben a régiókban. Jelenleg a vevők Kielben 350 000 euró körüli összeget fizetnek egy családi vagy ikerházért, Lübeckben pedig 345 000 eurót. 2019-hez képest az összes vizsgált C-város közül Kielben volt még a legerősebb, 18,6 százalékos áremelkedés, míg Lübeckben emelkedtek a legnagyobb mértékben, 16,9 százalékkal a vásárlási árak. Mönchengladbach a két tengerparti város között helyezkedik el 349 000 eurós átlagos házárral (2020-ban). Ez azt jelenti, hogy az ingatlanárak itt 9,4 százalékkal emelkedtek 2019-hez képest.
Robert Rothböck, a VON POLL IMMOBILIEN kieli fiókvezetője:"A Kiel környéki régióban a kereslet és a kínálat egyaránt töretlenül magas. A saját hazánkban történő nyaralás iránti növekvő érdeklődés jelenleg az egyik legnépszerűbb nyaralási régióvá tesz bennünket. Ennek eredményeképpen érezzük a saját és az üdülési célú felhasználás közötti versenyt, ami további lendületet ad a piacnak. Sokan, akik itt nyaraltak, nyugdíjas korukban is a tengerparti régióban szeretnének élni. Kiel többek között a Kiel-fjord, a vízi sportolási lehetőségek és a strand miatt meggyőző. Ráadásul a következő legnagyobb városhoz, Hamburghoz képest a leendő vásárlók itt még mérsékeltebb árakat találnak a családi és ikerházakra." 2020-ban a vizsgált C-városok közül csak kettő maradt a 300 000 eurós határ alatt. A leendő vásárlók Magdeburgban találnak kedvező árszínvonalat a házak esetében, ahol az átlagár 299 980 euró, és 2019-hez képest 10,3 százalékos áremelkedés tapasztalható. A családi és ikerházak Saarbrückenben a legolcsóbbak, átlagosan 249 375 euróval. 2019-hez képest itt 1,8 százalékkal emelkedtek az árak. Ez azt jelenti, hogy Heidelbergben, a C-lakóhelyek között az ingatlanárak tekintetében élenjáró Heidelbergben a házak átlagosan majdnem háromszor drágábbak, mint Saarbrückenben. Saarbrücken tízéves összehasonlításban is a rangsor alsó harmadában található, bár az árak itt emelkedtek a legkevésbé, 27,9 százalékkal 2010-hez képest.
Minden adat és grafikon a következő forrásra való hivatkozással használható fel és publikálható: von Poll Immobilien GmbH.1 A vételárelemzés adatbázisa az Empirica Regio 2020-ra, 2019-re és 2010-re vonatkozó átlagos eladási árajánlatain alapul.2A német ingatlanpiac kategorizálásának alapjául a VON POLL IMMOBILIEN a BulwienGesa által A, B, C és D városokba történő besorolást használja. Ebből a célból a városokat aszerint csoportosították, hogy milyen funkcionális jelentőséggel bírnak a nemzetközi, az országos, valamint a regionális vagy helyi ingatlanpiac szempontjából. A BulwienGesa C-városként határozza meg a regionális és korlátozottan országos jelentőségű, a környező régióra jelentős hatást gyakorló fontos német városokat. Az A-városok közé tartoznak a legfontosabb németországi központok, amelyek nemzeti és néhány esetben nemzetközi jelentőséggel bírnak, és minden szegmensben nagy, működő piacokkal rendelkeznek. A B-városok közé tartoznak az országos és regionális jelentőségű német nagyvárosok.3A vételár-tényező - más néven szorzó - az ingatlanbefektetés jövedelmezőségéről nyújt információt. Ezt úgy számítják ki, hogy a vételárat elosztják az éves hideg bérleti díjjal. A beszerzési és járulékos bérleti költségeket vagy a jövőbeli értéknövekedést nem vesszük figyelembe.
