31.05.2022
A cikk tartalma
A VON POLL IMMOBILIEN Podcasts Lexikon 4. epizódjában Tim von Campenhausen, a VON POLL IMMOBILIEN értékesítési és képzési igazgatója és a házigazda Susanne Hauf izgalmas interjút készít a nagy témakörről A telekkönyvről.
Hogyan épül fel a telekkönyv? Mikor történik a telekkönyvi bejegyzés? És ki jogosult betekinteni az ingatlan-nyilvántartásba? Az ezekről és más témákról folytatott izgalmas beszélgetést most közvetlenül itt hallgathatja meg, vagy 'hagyományos módon' átiratban is elolvashatja. Reméljük, tetszeni fog!
Podcast epizód 'Grundbuch' - teljes átirat
Moderátor Susanne Hauf:
Ami nincs beírva a telekkönyvbe, az nem érvényes. Bármilyen egyszerűen hangzik is ez a mondat, egyben igaz is. Németországban minden földterületnek saját helye van a telekkönyvben, amelyet telekkönyvi lapnak neveznek. Ezt írja a földhivatali törvénykönyv. Az ingatlan-nyilvántartás alapvetően egy ingatlan tulajdonjogi, jogi és tartozási viszonyairól nyújt tájékoztatást. Az ingatlanvásárlás vagy -eladás előtt nélkülözhetetlen információk.
Hogyan épül fel az ingatlan-nyilvántartás? Mikor történik a telekkönyvi bejegyzés? És ki tekinthet be az ingatlan-nyilvántartásba? Ezzel az epizóddal elmagyarázzuk a telekkönyvvel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat, és hasznos tippeket adunk, hogy mire kell vevőként és eladóként odafigyelnie. Vendégünk Tim von Campenhausen. A VON POLL IMMOBILIEN értékesítési és képzési igazgatója. Jó napot, von Campenhausen úr.
Tim von Campenhausen, a VON POLL IMMOBILIEN értékesítési és képzési igazgatója:
Igen, jó napot kívánok a magam részéről is, és izgalmas telekkönyvi témát várok a mai podcastban.
Susanne Hauf:
A nevem Susanne Hauf. Én vagyok a podcast házigazdája. Üdvözöljük a podcastben!
Ingatlanvásárlás és -eladás előtt elkerülhetetlen az ingatlan-nyilvántartás megtekintése. Németországban minden egyes földterületet külön telekkönyvi lapon tartanak nyilván. Az ingatlan-nyilvántartási kivonat tartalmazza az ingatlan adásvételével vagy eladásával kapcsolatos összes lényeges információt.
Mr von Campenhausen, mi az az ingatlan-nyilvántartás elvileg, és miért van rá szükség?
Tim von Campenhausen:
Igen, ez természetesen egy nagyon jogos és jó kérdés.
A telekkönyv többé-kevésbé az ingatlan személyi aktája, és a tulajdonjog és a jogok mellett az ingatlan történetét is dokumentálja. Mivel Németországban mintegy 35 millió földterület található, ezek rendben tartása nemcsak ésszerű, hanem elengedhetetlen is, ahogyan azt a földforgalmi törvény is előírja, hogy a földügyletek jogbiztonsága érdekében a földügyletek során is biztosítva legyen. Ez különösen az ingatlan-nyilvántartás úgynevezett közhitelességében tükröződik.
Susanne Hauf:
És hogyan épül fel az ingatlan-nyilvántartás?
Tim von Campenhausen:
Elvileg minden telekkönyvi lap öt részből áll, amelyeket különböző színekkel jelölnek. Az első rész, az úgynevezett felirat az illetékes járásbíróságot, a kötetet és a leltárban szereplő lapszámot dokumentálja.
A második rész a leltár. Ez tartalmazza a leltári számot, a telekkönyvi körzetet, a parcellát, a vállalkozás típusát, valamint az ingatlan elhelyezkedését és méretét.
A harmadik pont az első szakasz, az úgynevezett első szakasz, amely az ingatlan tulajdonjogát sorolja fel. A tulajdonos(ok) - aki(k) több tulajdonos is lehet(nek) - szintén itt kerülnek bejegyzésre.
Susanne Hauf:
Oké.
Tim von Campenhausen:
A második szakaszban az esetleges terhek és korlátozások kerülnek bejegyzésre. A terhek közé tartoznak többek között a reálterhek.
Ezeken túlmenően a használati jogok, például az útjogok vagy a haszonélvezeti jog is itt szerepelnek, ha vannak ilyenek. Az utolsó, harmadik szakaszban pedig a lehetséges jelzálogjogok, mint például a földterhek, zálogjogok vagy jelzálogjogok szerepelnek. Más szóval, minden, ami a pénzzel és a jelzáloggal kapcsolatos, a harmadik szakaszban található. Éppen ezért az ingatlan-nyilvántartásnak ez a része különösen érdekes a bankok és a hitelezők számára.
Susanne Hauf:
Mikor történik egy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés?
Tim von Campenhausen:
Igen, amikor a földhivatali nyilvántartásban változások történnek. Ezek lehetnek többek között a tulajdonviszonyokban bekövetkező változások, de változások, terhek és korlátozások is. Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés pedig nem automatikusan történik, hanem azt be kell jelenteni az illetékes járásbíróságnak vagy földhivatalnak. Vagy közjegyzői hitelesítéssel, vagy hivatalosan, azaz hivatalos végzésekkel. Ingatlanvásárlás vagy -eladás esetén az adásvételi szerződést természetesen először közjegyzőnek kell hitelesítenie, majd a közjegyző gondoskodik arról, hogy a földhivatal átírja a tulajdonjog-változást és az új tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba.
Susanne Hauf:
Most az a helyzet, hogy a földhivatalt nemcsak akkor kell értesíteni, ha a tulajdonos változik, hanem akkor is, ha a finanszírozás tekintetében történik változás.
Mikor vannak még ilyen körülmények?
Tim von Campenhausen:
A bankoknak elvileg természetesen van ingatlanvagyon megléte esetén hitelbiztosítékuk a telekkönyvben. Továbbá az építési hitel más hitelintézetre történő módosítása vagy átruházása, azaz adósságátütemezés esetén - bármi is legyen az - a harmadik pontban szereplő körülmények ennek megfelelően módosulnak. Természetesen ez az eljárás is közjegyzői hitelesítéshez kötött.
Az ingatlan használatára vonatkozó jogok, például az útjog vagy a tartózkodási jog esetében is szükséges az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés. Ha egy telket újraosztanak vagy több telket egyesítenek, akkor természetesen ez is megváltozik. És minden változás - mint mondtam - csak közjegyzői hitelesítéssel vagy hivatalból lehetséges.
Susanne Hauf:
Mikor van szükség telekkönyvi kivonatra?
Tim von Campenhausen:
Vevőként nem szabad megvárni a tulajdonosváltást a telekkönyvvel való foglalkozással. Az érdekelteknek még ezt megelőzően célszerű megnézniük a vonatkozó telekkönyvi lapot. Ott találnak információkat az ingatlanhoz kapcsolódó terhekről és jogokról. Az ingatlan-nyilvántartási kivonat önmagában az ingatlanra vonatkozó összes bejegyzés teljes másolata. Nemcsak az adásvételi okmányok része, hanem a banknál is szükség van rá mintára a hitelnyújtáshoz.
Susanne Hauf:
A telekkönyv egy korlátozottan nyilvános nyilvántartás. Mit jelent valójában a 'korlátozottan nyilvános' kifejezés?
Tim von Campenhausen:
Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás nem mindenki számára hozzáférhető, hanem csak korlátozottan, mivel érzékeny adatokat tartalmaz. Megállapítottuk a tulajdonos adatait és így tovább. A telekkönyvi törvény tizenkettedik paragrafusa szerint pedig bárki betekinthet a telekkönyvbe, aki igazolni tudja jogos érdekét. Vagyis végső soron ez a korlátozás. Ez általában a tulajdonos(ok)ra, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultakra, például az örökösökre terjed ki.
Azokon túlmenően a túlsúlyszabályok esetében a jogos érdekkel rendelkező személyek körébe természetesen a szomszédos ingatlanok, például a hitelezők és hitelintézetek, bíróságok, közjegyzők és hatóságok tartoznak. Akinek szüksége van az ingatlan-nyilvántartás kivonatára, és igazolni tudja jogos érdekét, annak a kivonatot az illetékes földhivataltól kell kérnie. Ez személyesen és online is lehetséges.
A telekkönyvi kivonat igénylése minden esetben csekély költséggel jár. Attól függően, hogy egyszerű vagy hitelesített kivonatra van-e szükség, a költségek nagyjából tíz és 20 euró között mozognak.
Susanne Hauf:
Ez tényleg nagyon informatív és hasznos volt. Köszönöm szépen, von Campenhausen úr, a VON POLL IMMOBILIEN értékesítési és képzési igazgatója.
Tim von Campenhausen:
Igen, én is nagyon szépen köszönöm, és akkor további szép napot kívánok.
Susanne Hauf:
A telekkönyv az adott telekkönyvi körzetben található összes beépített és beépítetlen ingatlant felsorolja. Aki ingatlanvásárlás, öröklés vagy ajándékozás útján földterületet vagy ingatlant szerzett, azt új tulajdonosként be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Az ingatlan-nyilvántartási törvény tizenkettedik paragrafusa szerint bárki betekinthet az ingatlan-nyilvántartásba, aki igazolni tudja jogos érdekét.
Kérdése van ezzel vagy más témával kapcsolatban? Forduljon bátran szakértőinkhez, vagy keresse még több információt weboldalunkon és a VON POLL IMMOBILIEN alkalmazásban. Az ezekhez vezető linkeket a podcastunk műsorjegyzeteiben találod.
VON POLL IMMOBILIEN - a podcast: Megtalálsz minket a Spotify-on, az Apple Podcaston, a Google Podcaston vagy a VON POLL IMMOBILIEN alkalmazásban, illetve az Amazon Music-on vagy az Alexán keresztül. Csak mondd Alexa, játssza le a VON POLL IMMOBILIEN podcastot.
