12.04.2023
A cikk tartalma
Melyek a legdrágább és legolcsóbb régiók Németországban
Az elmúlt évek folyamatos ingatlanár-emelkedése után az ukrajnai háború 2022. februári kitörése és az ezzel járó energiaválság, valamint az infláció további emelkedése óta megváltozott a helyzet. Több mint tizenegy év óta először fordult elő 2022-ben, hogy a lakóingatlanok négyzetméterárai stagnáltak vagy csökkentek egyes régiókban. De hogyan is néznek ki pontosan az ingatlanárak Németország egyes kerületeiben és városaiban? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elvégezték a nagy Németország-ellenőrzést, és elemezték a 400 vidéki és városi kerület 2022-es átlagos vételi és bérleti árait¹, és megnézték, hogy melyik 20 régióban a legdrágábbak vagy a legolcsóbbak az ingatlanárak.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"Feltételezzük, hogy a piaci helyzet és az ingatlanok iránti kereslet 2023 folyamán stabilizálódik. A leendő vásárlók már most elkezdtek újraszámolni az új ár- és kamatlábhelyzet miatt. Ennek oka, hogy továbbra is nagy a vágy a saját négy falra. Különösen akkor, ha a bérleti díjak az infláció és a lakáshiány miatt tovább emelkednek. Emellett nem szabad elfelejteni, hogy a lakástulajdont még mindig az időskori szegénység megelőzésének megfelelő eszközének és biztonságos eszközosztályként tartják számon. A lakástulajdonlási arány² 44 százalékos értékével azonban, amely meglepő módon 2005 óta alig változott, Németország még mindig az egyik legrosszabbul teljesítő ország Európában."
A VON POLL IMMOBILIEN további elemzése (lásd a 2. pontot) a lakástulajdonlási arány 2005 óta bekövetkezett alakulásáról szintén egyértelmű különbségeket mutat az egyes kerületek és városok között.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
Visszatérve a 2022-es ingatlanárakra: Az első, ami szembetűnő, hogy a legdrágább négyzetméterárakkal rendelkező 20 régió között 15 vidéki és városi kerület található Bajorországban. A rangsort csak 13 bajorországi járás vezeti. Ezek közé tartozik a három éllovas München (város) 9 973 euró/m² (bérleti díj: 19,50 euró/m²), a Starnbergi kerület 9 262 euró/m² (bérleti díj: 15,00 euró/m²) és a Müncheni kerület 9 046 euró/m² (bérleti díj: 16,80 euró/m²). Ezt követi Miesbach kerülete 8 870 €/m² (bérleti díj: 13,46 €/m²).
Fig. 1: A 20 legdrágább vidéki/városi kerület az ingatlanárak tekintetében 2022-ben a családi és ikerházak esetében €/m²-ben (grafika: von Poll Immobilien GmbH)
Volker Stich, a VON POLL IMMOBILIEN müncheni fiókvezetője:
"Münchenben is csökkent az ingatlanok iránti kereslet. Az ingatlanvásárlók jelenleg a kereskedelmi célú óvatosságra összpontosítanak. Ez a piacon is ártúlzásokhoz vezet. Ingatlant azonban továbbra is vásárolnak és eladnak. Ráadásul a belvárosi top-helyszíneken alig volt árcsökkenés. Az úgynevezett müncheni külvárosokban viszont nagyobbak a korrekciók."
Sascha Hadeed, a VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing és VON POLL COMMERCIAL München fiókvezetője:
"A 2022 végén tapasztalt jelentős vásárlási vonakodás után a régiónkban ismét élénkül a kereslet az ingatlanok iránt, bár még mindig alacsony szinten. Arra számítunk, hogy a top helyszíneken az idei évben is stabil marad a kereslet. A B- és C-helyeken további árcsökkenés várható, de aztán kiegyenlítődik."
Vivianne Pucer, a VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land fiókvezetője hasonlóan ítéli meg a piacot a saját üzleti területére vonatkozóan.
Vivianne Pucer, a VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land fiókvezetője:
"A Starnbergben és környékén található vidéki régiók - természetes környezetben, tóra néző vagy tóparti kilátással - továbbra is megőrzik értéküket. Az előző évi árak azonban már itt sem realizálhatók. Körülbelül 10 százalékos árcsökkenést tapasztalunk, különösen, ha a házak energiahatékonyság szempontjából elavultak. A nyár után várhatóan valamelyest enyhül a piaci helyzet. Valódi fellendülést azonban csak a jövő év folyamán látunk, amikor az infláció várhatóan valamelyest csökken, a kötelező energetikai felújításokkal kapcsolatos bizonytalanságok megszűnnek, és a leendő vásárlók hozzászoktak a kamatszinthez, amely valószínűleg a 3 és 4 százalék körüli tízéves sávban marad."
A németországi ingatlanárak átlagosan legalacsonyabb értékű körzete a türingiai Kyffhäuserkreis 857 euróval (bérleti díj: 5,60 euró/m²). Ez azt jelenti, hogy a Kyffhäuserkreisben több mint tizenegyszer olcsóbb a négyzetméterár, mint München városában. Hasonlóképpen, a lakóingatlanok négyzetméterenkénti ára csak a türingiai Saale-Orla körzetben van 1000 euró alatt, 996 euró/m² (bérleti díj: 6,00 euró/m²) és a szász-anhalti Mansfeld-Südharzban, 931 euró/m² (bérleti díj: 5,80 euró/m²).
Az elemzés azt is mutatja, hogy több mint 33 évvel a berlini fal leomlása után az ingatlanárak között még mindig egyértelmű kelet-nyugati különbség van. Míg a 20 legdrágább négyzetméterárú régió között 2022-ben csak egy keletnémet régió, Brandenburg tartományi főváros Potsdam található, 5930 €/m² (bérleti díj: 11,82 €/m²), addig a legolcsóbb ingatlanárakkal rendelkező régiók között 16 keletnémet kerület és mindössze négy nyugatnémet kerület vagy város található.
Andreas Güthling, a VON POLL IMMOBILIEN Potsdam és Werder fiókvezetője:
"A 300 000 és 1 millió euró közötti családi házak és lakások áremelkedése az elmúlt években átlagon felüli volt. Nagyon szűk volt a kínálat és nagyon nagy a kereslet. Az emelkedő kamatlábak, az ukrajnai háború és az energiaválság voltak a meghatározó témák 2022-ben, ami a leendő vásárlók visszafogottságához vezetett. A jelenlegi kamatszint mellett sokan már nem tudják vagy nem akarják kifizetni a magas árakat. Ezzel szemben a prémium szegmens és a különleges fekvésű, például vízparti ingatlanok értéke Potsdamban és környékén stabil marad. Az ilyen ingatlanok potenciális vásárlói ritkán függenek külső finanszírozástól. Ezért a kamatváltozások jelenlegi hatásai kevésbé relevánsak e vásárlói kör számára."
A vásárlók az Ebersberg kerületekben 7.500 €/m² (bérleti díj: 13,95 €/m²), Fürstenfeldbruckban 7 €/m².499 €/m² (bérleti díj: 14,77 €/m²), Bad Tölz-Wolfratshausen 7.299 €/m² (bérleti díj: 12,81 €/m²) és Garmisch-Partenkirchen 7.192 €/m² (bérleti díj: 11,36 €/m²).
A legdrágább kerületek és városok középmezőnyében Dachau 6.570 €/m² (bérleti díj: 13,87 €/m²), Rosenheim (város) 6.476 €/m² (bérleti díj: 11,88 €/m²), Rosenheim (város) 6.318 €/m² (bérleti díj: 11,33 €/m²), Freising (város) 6.171 €/m² (bérleti díj: 12,81 €/m²), Erding (város) 6.032 €/m² (bérleti díj: 12,00 €/m²) és Stuttgart (város) 6.015 €/m² (bérleti díj: 14,18 €/m²).
Mellett Potsdam (város) 5. sz.930 €/m² (bérleti díj: 11,82 €/m²), Weilheim-Schongau 5.853 €/m² (bérleti díj: 11,00 €/m²), Frankfurt am Main 5.800 €/m² (bérleti díj: 14,63 €/m²), Landsberg am Lech 5.701 €/m² (bérleti díj: 11,23 €/m²), Hamburg 5.700 €/m² (bérleti díj: 12,80 €/m²) és Düsseldorf 5.468 €/m² (bérleti díj: 11,74 €/m²). Az a tény, hogy hét nagyváros és metropolisz szerepel az első 20 régió között, nem meglepő, mivel a városi központokban az ingatlanárak általában magasabbak. Csak a hét városból öt tartozik az A-város kategóriába, amelyek a nagyvárosok nagy ingatlankereslete miatt magas árszintjükről ismertek.
Az összesített rangsor alját és az ingatlanárak szempontjából legmegfizethetőbb 20 megyét részletesebben megvizsgálva heterogénebb kép tárul elénk. A leendő vásárlók a legkülönbözőbb szövetségi államokban még mindig találhatnak megfizethető, 850 és 1300 euró közötti négyzetméterenkénti árakat, még akkor is, ha ebben a csoportban tíz járással Türingia képviselteti magát a legjobban. Vannak azonban Saar-vidéken, Szász-Anhaltban, Brandenburgban, Rajna-vidék-Pfalzban, Szászországban, Hessenben és Alsó-Szászországban is átlagos ingatlanárakkal rendelkező kerületek.
Ezek közé tartozik a saar-vidéki St. Wendel kerületek 1.300 €/m² (bérleti díj: 6,82 €/m²), a szász-anhalti Altmarkkreis Salzwedel kerületek 1.281 €/m² (bérleti díj: 5,51 €/m²), a brandenburgi Elbe-Elster 1.278 €/m² (bérleti díj: 5,60 €/m²), a rajna-pfalzi Kusel 1.260 €/m² (bérleti díj: 6,47 €/m²), a türingiai Hildburghausen 1.234 €/m² (bérleti díj: 6,52 €/m²) és a szászországi Vogtlandkreis 1. sz.229 €/m² (bérleti díj: 5,00 €/m²).
René Swat, a VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg fiókvezetője:
"Az Elbe-Elster kerület központi helyen fekszik Drezda, Lipcse és Berlin között. Az autópálya-kapcsolatok hiánya a kerületben azonban relativizálja ezt a helyzeti előnyt. Brandenburg déli része megmutatja, hogy a jó infrastruktúra mennyire fontos egy régió vonzereje szempontjából. Az olyan kis, nem feltűnő helyek, mint Ortrand, de az olyan városok is, mint Ruhland és Großräschen, nagy népszerűségnek örvendenek. Előnyükre válik a drezdai ingatlanárak erőteljes emelkedése és a közvetlen autópálya-kapcsolat. Az Elbe-Elster kerület még mindig bennfentes tippnek számít. Azonban különösen a Finsterwalde környéki régiók, olyan helyi üdülőterületekkel, mint a Rückersdorfer See és Bad Erna, valamint az újonnan kialakuló Bergheider See az F60 bányászati emlékművel, egyre több érdeklődőt vonzanak Berlinből és Lipcséből. Jelenleg még elsősorban üdülőingatlanok vagy második lakások iránt, de az érdeklődés egyre nő."
Fig. 2: A 20 legkedvezőbb vidéki/városi kerület a 2022-es ingatlanárak szempontjából a családi és ikerházak esetében (grafika: von Poll Immobilien GmbH)
A családi házak és ikerházak esetében átlagosan 1 000 €/m² és 1 200 €/m² között.200 €/m² egy házért vagy társasházi lakásért Sonneberg körzetében 1 199 €/m² (bérleti díj: 6,13 €/m²), Unstrut-Hainich-Kreisben 1 182 €/m² (bérleti díj: 6,00 €/m²), Werra-Meißner-Kreisben 1 000 €/m².174 €/m² (bérleti díj: 5,80 €/m²), Holzminden 1.147 €/m² (bérleti díj: 5,50 €/m²), Salzlandkreis 1.136 €/m² (bérleti díj: 5,60 €/m²), Greiz 1.135 €/m² (bérleti díj: 5,23 €/m²), Eichsfeld 1.125 €/m² (bérleti díj: 6,25 €/m²), Görlitz 1.100 €/m² (bérleti díj: 5,22 €/m²), Nordhausen 1.058 €/m² (bérleti díj: 5,76 €/m²), Saalfeld-Rudolstadt 1.036 €/m² (bérleti díj: 6,28 €/m²) és Schmalkalden-Meiningen 1.030 €/m² (bérleti díj: 6,43 €/m²).
PDF letölthető
Táblázatos áttekintés és rangsor az ingatlanárakról 2022-ben Németország összes vidéki és városi járására vonatkozóan, szövetségi államok szerint rendezve.
Letöltés
A keletnémet régiók felzárkóznak a lakástulajdonlás tekintetében
A lakástulajdonlási arány² Németországban 44 százalék körül van. Ez azt jelenti, hogy jelenleg csak minden második német állampolgár lakik a saját négy fal között - a többség bérleményben él. Ezzel Németország európai összehasonlításban az utolsó előtti helyen áll. Pedig a lakástulajdont az időskori szegénység megelőzésének megfelelő eszközének tekintik.
Az emberek lakástulajdon iránti vágya azonban töretlen. Ennek ellenére Németországban az átlagos lakástulajdonlási arány² 2005 óta alig emelkedett, 43,6 százalékról 2021-re 44 százalékra. Ugyanakkor a régiók között is egyértelmű különbségek vannak, különösen a keletnémet járások és városok zárkóznak fel. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői közelebbről megvizsgálták a lakástulajdonlási arány alakulását valamennyi német járásban és városban 2005 és 2021 között, és megmutatják, hogy mely régiókban emelkedett és hol csökkent leginkább a lakástulajdonlási arány.
Feltűnő, hogy a lakástulajdonlási arány legnagyobb növekedését mutató 20 régió rangsorát kizárólag keletnémet városok és járások alkotják. Ezek történelmi okokból általában alacsonyabb szintről érkeznek, és 2005 óta láthatóan felzárkóztak Nyugat-Németországhoz. Ez még a rangsor első 20 helyezettjénél is messze túlmutat. Az első nyugatnémet város, az észak-rajna-vesztfáliai Gelsenkirchen az 52. helyen következik, ahol 2005 óta 2,6 százalékkal nőtt a lakástulajdonlási arány.
A lakástulajdonlási arány 2005 és 2021 között Frankfurt (Oder) városában nőtt a legerősebben, 25,6 százalékkal, majd Schwerin következik 20 százalékos növekedéssel, és Cottbus 15,5 százalékkal. Magdeburg 14,1 százalékkal, Suhl 13,1 százalékkal, Brandenburg an der Havel 12,1 százalékkal, Chemnitz 11,7 százalékkal és az Oder-Spree kerület 10,2 százalékkal 10 és 15 százalék közötti lakástulajdon-növekedést ért el.
Fig. 3: A németországi lakástulajdonlási arány áttekintése és a 2005 és 2021 közötti tendencia (grafikon: von Poll Immobilien GmbH)
A lakástulajdonlási arány tekintetében a 20 legjobban teljesítő kerület közé tartozik Spree-Neisse kerülete 9,1 százalékos növekedéssel 2005 óta, Halle (Saale) 8,6 százalékkal, Gera és Oderspreewald-Lausitz kerülete egyenként 8,5 százalékkal, valamint Lipcse kerülete 8,1 százalékkal, Havelland 7,7 százalékkal és Rostock 7 százalékkal.
A lakástulajdonlási arány 6 és 7 százalék között nőtt Jerichower Landban, Potsdamban, Erfurtban, Uckermarkban és Északnyugat-Mecklenburgban.
A lakástulajdonlás egyes esetekben tapasztalható erőteljes növekedése ellenére a 20 legnagyobb kerület és város többsége még mindig a 44 százalékos németországi átlagos lakástulajdonlási arány alatt van. E járások közül csak ötben élnek többen ingatlanban, mint a német átlag. Ezek közé tartozik Oder-Spree járás 46,4 százalékos 2021-es tulajdoni aránnyal, Spree-Neiße 48 százalékkal, Lipcse 45,9 százalékkal, Havelland 50,4 százalékkal és Rostock 49,6 százalékkal.
Míg a rangsort a tulajdoni arány 2005 óta tartó pozitív alakulását tekintve a keletnémet régiók vezetik, a csökkenő tendenciát tekintve csak a nyugatnémet járások és városok állnak a rangsor végén. A tulajdoni hányad a legnagyobb mértékben Ingolstadtban (-3 százalék), Oldenburgban (Oldb), valamint Grafschaft Bentheim és Cloppenburg (egyenként -3,1 százalék), Landau in der Pfalz (-3,4 százalék) és Pfaffenhofen an der Ilm (-3,5 százalék) járásokban csökkent. Az utolsó helyen Vechta járás áll, ahol 2021-ben Németországban a legnagyobb mértékben csökkent a lakástulajdonlási arány 2005-höz képest. Gütersloh, Stade, Kelheim, Észak-Friesland, Merzig-Wadern, Friesland, Kleve, Borken, Steinfurt, Ammerland, Trier városa és Emsland járása -2 százalék és -3 százalék közötti csökkenést regisztráltak a lakástulajdonban élők körében. A bajorországi Neumarkt in der Oberpfalz körzetben -1,9 százalékkal csökkent a lakástulajdonosi arány.
Meg kell azonban említeni azt is, hogy ez a 20 körzet és város a rangsor végén - a lakástulajdon csökkenő tendenciája ellenére - már most is többségében magasabb a lakástulajdonosi arány, mint a 44 százalékos német átlag. A 20 régióból mindössze három van e szám alatt. Ezek közé tartozik Trier városa 29,9 százalékos tulajdonosi aránnyal 2021-ben, Ingolstadt 38,3 százalékkal és Oldenburg (Oldb) 37,7 százalékkal.
¹ A családi és ikerházak vételárelemzésének, valamint a házak és lakások bérleti díjainak adatalapja az empirica-regio (VALUE piaci adatok) és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) 2022-es átlagos eladási árain alapul.
² A tulajdoni hányad elemzése az empirica-regio (VALUE piaci adatok) 2005 és 2021 közötti időszakra vonatkozó elemzései és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) adatai alapján készült.
