04.09.2023 • 3 min. olvasási idő
A cikk tartalma
Főként csökkenő vételárak emelkedő bérleti díjak mellett
A hosszú ideig tartó áremelkedés után a lakóingatlanok vételárai tavaly kezdtek először enyhén csökkenni. Ezt a folyamatosan emelkedő infláció és az ezzel járó kamatemelkedés váltotta ki, amit az ukrajnai háború is súlyosbított. Ez a tendencia 2023 első felében is folytatódott. A stagnáló vagy csökkenő berlini vételárakat azonban ellensúlyozzák a láthatóan emelkedő bérleti díjak. De valójában milyen mértékben távolodtak el a német fővárosban a vásárlási árak és a bérleti díjak? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték a 23 berlini kerületben1 a lakások átlagos vételi és bérleti árait2 2023 első félévére vonatkozóan az előző év azonos időszakához képest.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"Az elmúlt tíz év kamatpolitikája valóban fellendítette az ingatlanpiacot. Most, hogy a kamatlábak magasabb szintre emelkedtek, sok leendő vevőnek újra kellett számolnia - egyeseknek azzal az eredménnyel, hogy a jelenlegi körülmények között már nem tudnak ugyanolyan finanszírozást biztosítani egy ingatlanra. Sokan ezért kénytelenek voltak elállni a vásárlástól, és bérleti jogviszonyra váltani. A bérlakások iránti megnövekedett kereslet végső soron a bérleti díjakra is hatással van. Míg a társasházi lakások vételárai a vizsgált 23 berlini kerület közül csak ötben emelkedtek enyhén vagy mérsékelten, addig a bérleti díjak ugyanebben az időszakban minden kerületben jelentősen emelkedtek. Összesen 16 kerület még kétszámjegyű bérleti díjnövekedésről is beszámolt."
Egyetlen kivétel Zehlendorf - az egyetlen kerület, ahol a bérleti díjak csupán 0,3 százalékkal stagnáltak (bérleti díj: 14,17 €/m2). A vételárak és a bérleti díjak alakulása közötti szakadék Hohenschönhausenben a legvilágosabb. Ott 2023 első felében a teljes rangsorban a legnagyobb mértékben, -7,2 százalékkal csökkentek a vételárak (vétel: 4257 €/m2). A társasházi lakások bérleti díja viszont a második legnagyobb mértékben, 17,5 százalékkal emelkedett (bérleti díj: 10,74 €/m2). Weißensee kerületben a második legnagyobb mértékben a vételárak csökkentek. Ezek -6,5 százalékkal csökkentek (vásárlás: 4.968 €/m2), míg a bérleti díjak 9,9 százalékos növekedéssel (bérleti díj: 13,22 €/m2) továbbra is alig maradtak a 10 százalékos határ alatt.
Fig. 1: A vételi és bérleti árak alakulása Berlin kerületeiben, 1/22. hó vs. 1/23. hó (grafikon: von Poll Immobilien GmbH) - interaktív grafikon, számadatokkal együtt mouseoverrel: https://www.datawrapper.de/_/_/DF1w5/
Az átlagos vételárak Treptowban és Mitte-ben -5,6 százalékkal (vétel: 4.260 €/m2) és -5,3 százalékkal (vétel: 8.398 €/m2), a bérleti árak 13,9 százalékkal (bérleti díj: 14,81 €/m2), illetve 13 százalékkal (bérleti díj: 23,98 €/m2) emelkedtek.
Andreas Gräfenstein, a VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Treptow-Köpenick irodavezetője:
"A berlini bérleti helyzet miatt a legjobb alternatíva még mindig az ingatlanvásárlás. Jelenleg nem látjuk, hogy a városnak rövid vagy középtávon sikerülne fenntarthatóan ellensúlyozni a lakáshiányt. A bérleti piacra nehezedő nyomás tovább fog nőni az új lakosok folyamatos beáramlása és a sok érdeklődőnek a vásárlási piacról a bérleti piacra való átállása miatt. Emellett az érdeklődőknek nem szabad elfelejteniük, hogy egy ingatlan mindig nagyon jó nyugdíjbiztosítás is. Városunk legkeresettebb területei jelenleg Altglienicke, Johannisthal és Schöneweide. Mindhárom terület közel van a városközponthoz, de mégis nagyon csendes, és nagyon jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik. Az ár-érték arány és a kínálat is megfelelő. Kiscsaládosok és párok éppúgy találnak itt megfelelő ingatlant, mint többgenerációs háztartások vagy nagyobb családok."
Sokkal kisebb árcsökkenés volt tapasztalható a társasházi lakások vásárlásánál 2023 első felében Steglitz kerületében -2,2 százalékkal (vásárlás: 5.104 €/m2), valamint Wilmersdorf (vásárlás: 6.712 €/m2) és Pankow (vásárlás: 5.122 €/m2) kerületében egyenként -1,5 százalékkal. Más a helyzet a bérleti díjak tekintetében: A steglitzi lakások átlagos bérleti díja 17,3 százalékkal (bérleti díj: 14,73 €/m2) az egész rangsorban a harmadik legnagyobb mértékben emelkedett. De Wilmersdorf és Pankow is jelentős, 15,7 százalékos (bérleti díj: 19,80 €/m22) és 14,8 százalékos (bérleti díj: 12,82 €/m22) bérleti díjnövekedést mutatott.
Mellettük azonban öt olyan berlini kerület is volt, ahol emelkedtek a társasházi lakások vételárai: Lichtenberg 1,1 százalékkal 4.727 €/m2-ra, Reinickendorf 1,4 százalékkal 4.309 €/m2-ra, Friedrichshain 3,5 százalékkal 6.104 €/m2-ra, Tiergarten 6,2 százalékkal 6.344 €/m2-ra és Marzahn 7,6 százalékkal 4.250 €/m2-ra. Különösen érdekes egy pillantást vetni a bérleti díjak alakulására a keleti Lichtenberg és Friedrichshain kerületekben, valamint a nyugat-berlini Tiergartenben. Bár Berlin ezen részein emelkedtek a vételárak, a bérleti díjak is emelkedtek - és nem is túl keveset. Jelenleg Tiergartenben a leendő bérlőknek 16,9 százalékos, 18,98 €/m2-ra, Lichtenbergben pedig akár 17 százalékos, átlagosan 12,19 €/m2-ra emelkedő bérleti díjjal is számolniuk kell. Ennél nagyobb emelkedés csak Friedrichshainban volt a bérlakások esetében, mégpedig 17,8 százalékkal 19,69 €/m2-ra.
Reinickendorfban viszont 2023 első félévében 9 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, valamivel kisebb mértékben. Marzahnban, az elemzésen belül a legnagyobb vásárlóár-emelkedést mutató kerületben szintén emelkedtek a bérleti díjak - bár csak kismértékben, 3,3 százalékkal (bérleti díj: 7,77 €/m2).
Thomas Jaschinski, a VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Marzahn-Hellersdorf irodavezetője
"A legkeresettebb területek a környékünkön Mahlsdorf és Marzahn, különösen a házak Mahlsdorfban és különösen a lakások Marzahnban keresettek. A szomszédos Friedrichshain és Lichtenberg városrészek nagyon magas árszintje miatt sok érdeklődő kiterjeszti keresési körét - ez magyarázza a marzahni vételi és bérleti szegmensben tapasztalható árnövekedést is. A kerület emellett sokkal többet kínál, mint az NDK-időkből származó nagyvárosi ingatlanok, amelyek a legtöbb embernek először eszébe jutnak. Marzahn egy nagyon zöld kerület. Hiszen a lenyűgöző Biesdorfi kastélypark mellett a Világ Kertjei is Marzahnban található."
A berlini kerületek ingatlanár-elemzése a meglévő lakások esetében
2. ábra:A vételi és bérleti árak alakulása Berlin kerületeiben, HY1/22 kontra. HH1/23 (Táblázat: von Poll Immobilien GmbH)
1 A saját tulajdonú lakások vételárelemzésének, valamint a portfólióba tartozó lakások bérleti árainak (2019-ig bezárólag) adatalapja a GeoMap és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) 2022 első félévéhez viszonyított átlagos eladási árain alapul.
2 A városi bontásnál a VON POLL IMMOBILIEN Berlin 2001-es kerületi területreform előtti, összesen 23 kerületre történő felosztására hivatkozik.
