22.07.2025 • 5 min. olvasási idő
A cikk tartalma
Bár a sürgősségi hozzáférési jog már régóta szerepel a német polgári törvénykönyvben (BGB), a gyakorlati megvalósítás mindig kihívásokkal jár. Az egyik gyakori kérdés, hogy egy úgynevezett "csapdába esett" - azaz közúthoz közvetlen csatlakozással nem rendelkező - ingatlan tulajdonosa használhatja-e a szomszédos ingatlant arra is, hogy a saját ingatlanára autóval eljusson és ott parkoljon. A Szövetségi Bíróság (BGH) 2025. március 14-én a V ZR 79/24. számú ügyben úttörő döntést hozott ebben a kérdésben.
Az ítélet nagyobb egyértelműséget teremt: a vészhelyzeti behajtás joga általában a saját ingatlanra való, parkolás céljából történő gépkocsival történő behajtásra is kiterjed. Ez nagyobb jogbiztonságot eredményez, és megelőzi a szomszédok közötti jövőbeli konfliktusokat.
Dr. Tim Wistokat, LL.M., jogász, a VON POLL IMMOBILIEN jogi osztályának vezetője
(Fotó: von Poll Immobilien GmbH)
Mi volt a konkrét kérdés?
Az ügyben, amely egészen a BGH-ig jutott, a felek Schleswig-Holsteinben lévő ingatlanokkal rendelkező szomszédok. A felperesek első ingatlana az útra nyílik, míg a hátsó ingatlan - az úgynevezett "csapdába esett" ingatlan - csak a szomszédos ingatlanon keresztül érhető el. Ez a hátsó ingatlan egy ikerházzal van beépítve, és lakóingatlanra van osztva. Az alperes, az egyik ikerház külön tulajdonosa bérbe adja a lakrészét. Ő és bérlői az elülső ingatlant használhatták megközelítési útként, a felperesek azonban csak a behajtást akarták engedélyezni, a hátsó ingatlanon való parkolást nem.
Ez jogi vitához vezetett. A felperesek többek között 267 eurós korlátozott vészhelyzeti hozzáférési díjat követeltek, amely magában foglalja a parkolási célú használat tilalmát - vagy pedig 313 eurós vészhelyzeti hozzáférési díj megfizetését, amely magában foglalja a parkolási célú hozzáférést. Míg a kieli regionális bíróság engedélyezte a parkolást is magában foglaló használatot, a schleswigi felsőbb regionális bíróság (OLG) részben a felpereseknek adott igazat, és megtiltotta a parkolási célú hozzáférést. Ezt a döntést most a BGH hatályon kívül helyezte.
A vészhelyzeti behajtási jog a parkolást is magában foglalja
Dr. Tim Wistokat, LL.M., ügyvéd és a VON POLL IMMOBILIEN jogi osztályának vezetője elemzi az ítéletet: "A BGH egyértelművé teszi, hogy a csapdába esett ingatlan tulajdonosának vészhelyzeti behajtási joga a saját ingatlanán való parkoláshoz való gépkocsis behajtást is magában foglalja.". És így folytatja: "Nem számít, hogy a megközelítési utat elsősorban a jármű kirakodására vagy parkolására használják. A döntő tényező az, hogy az ingatlan a vészhelyzeti bekötőút nélkül nem használható megfelelően"."
Nincs szükségtelen elhatárolási nehézség
A legfelsőbb polgári bíróság hangsúlyozza, hogy a parkolásra, illetve a fel- és lerakodásra szolgáló bekötőutak megkülönböztetése jelentős gyakorlati problémákat okozna:
"Egy ilyen parkolási tilalom nehezen ellenőrizhető lenne, és jogbizonytalansághoz vezetne. Elég nehéz egy víztartály? Vagy egy mosógép? Szinte lehetetlen lenne meghatározni, hogy egy jármű milyen céllal hajt át egy szomszédos ingatlanon" - mondja Wistokat.
Érdekes továbbá, hogy a Szövetségi Bíróság kimondta, hogy a közvetlenül úttal határos ingatlanok hátsó területén lévő garázsok vagy parkolóhelyek megközelítésére egyébként sincs szükséghelyzeti előjog. Itt a rendeltetésszerű használatot már az útcsatlakozás is biztosítja.
"Ebben a konkrét esetben azonban egy tipikusan "csapdába esett" ingatlanról volt szó - saját útra való kijárat nélkül. Ez azt jelentette, hogy a vészkijárati útvonal, beleértve a járművek ottani parkolási lehetőségét is, feltétlenül szükséges volt" - magyarázza Wistokat.
Következtetés
Ezzel a döntéssel a BGH megerősítette a bekötés nélküli telkek tulajdonosainak jogait, és gyakorlati jogbiztonságot teremtett. Wistokat összefoglalja: "A tulajdonosok számára ez a döntés azt jelenti, hogy aki egy bekötés nélküli telek tulajdonosa, az elvileg a szomszédos telket is használhatja arra, hogy autójával a saját telkére behajtson és ott parkoljon. Ez jelentősen csökkenti a konfliktusok lehetőségét."
Ez egyértelművé teszi, hogy a saját ingatlanon való parkolás továbbra is megengedett a vészhelyzeti behajtási jog hatálya alatt - még akkor is, ha az oda vezető út a szomszéd ingatlanon keresztül vezet.
