A szövetségi államok ingatlanelemzése: az új építési ajánlatok és az építési engedélyek alakulása 2021 óta

Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:

"Az új építésű ingatlanok kínálatának csökkenése hangsúlyozza, hogy sürgősen foglalkozni kell azokkal a sokrétű és mélyreható kihívásokkal, amelyek visszatartják ezt az ágazatot Németországban. Az egyik legfontosabb megoldandó probléma a szabályozási akadályok, a bürokratikus folyamatok és az építési előírások bonyolultsága, amelyek lassítják és növelik az építési folyamat költségeit. A meglévő szabályozásokat és engedélyezési eljárásokat felül kell vizsgálni a hatékonyság növelése és az építőipari vállalatok és projektfejlesztők előtt álló akadályok csökkentése érdekében. Egy másik kérdés, hogy miként lehet kezelni az építési költségek emelkedését. Az építőanyagok árának emelkedése és a szakképzett munkaerő hiánya jelentősen befolyásolja az új építési projektek jövedelmezőségét. Itt intézkedésekre van szükség a költségek stabilizálása, az építési tevékenység és az építőanyagok egyszerűsítése, valamint a szakképzett munkaerő rendelkezésre állásának biztosítása érdekében, hogy az új építési projektek vonzóbbá váljanak a befektetők és a fejlesztők számára."

1. ábra: A 2021-ben, 2022-ben és 2023-ban kínált új építésű ingatlanok százalékos aránya (grafikon: von Poll Immobilien GmbH) - interaktív grafikon számokkal együtt mouseoverrel: Az új építésű ingatlanok százalékos aránya 2021-ben, 2022-ben és 2023-ban (grafikon: von Poll Immobilien GmbH). Számadatok mouseoverrel: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8

2023-ban a leendő vásárlók Szászországban találják a legnagyobb arányban, 24,1 százalékkal az új építésű ingatlanok kínálatát, ezt követi Türingia 22,9 százalékkal és Rajna-vidék-Pfalz 21,9 százalékkal. Érdekes azonban az is, hogy az új építésű ingatlanok aránya Türingiában és Szászországban -15,3 százalékkal, illetve -12,3 százalékkal csökkent 2023-ban 2021-hez képest. Szász-Anhalt (-13,9 százalék) és Schleswig-Holstein (-10,7 százalék) mellett ezek az új építésű ingatlanok kínálatának legjelentősebb csökkenései az elmúlt három évben a szövetségi államok összehasonlításában.

Dominik Köhler, a VON POLL IMMOBILIEN Weimar fiókvezetője:

"Az elmúlt években speciális támogatási programok lendítették fel az új építési tevékenységet Türingiában. A nagyobb lakóingatlan-projektek, amelyek tervezési és engedélyezési folyamata hosszabb átfutási idővel jár, 2021 és 2023 között készülhetnek el, ami az új építkezések arányának átmeneti növekedéséhez vezetett. Az új építésű projektek azonban kezdetben ismét visszaesnek Türingiában, mivel az építési költségek túl magasak, a támogatási programok kifutóban vannak, és az építési projektek ritkán nyereségesek. A szociális és életkornak megfelelő lakások iránti kereslet azonban folyamatosan nő, és ezt a keresletet csak akkor lehet kielégíteni, ha az építési költségek kedvezően alakulnak és új támogatások válnak elérhetővé."

Az új építésű ingatlanok kínálata 2023-ban Schleswig-Holstein egyike annak a három szövetségi tartománynak, ahol a legalacsonyabb, 13,5 százalékos lesz az új építésű ingatlanok kínálata. Az élen Berlin áll 12,2 százalékkal és Bréma, ahol csak 8,3 százalékos az új építésű ingatlanok kínálata. Berlinben azonban 2021 és 2023 között csak -2,7 százalékkal, míg Brémában -6,2 százalékkal csökken az új építésű ingatlanok kínálata.

Robert Rothböck, a VON POLL IMMOBILIEN kieli, neumünsteri, rendsburgi, eckernfördei, plöni és eutini fiókvezetője:

"Schleswig-Holsteinben a nagy projektfejlesztők és ingatlanfejlesztők ritkák, az új építési tevékenység középpontjában az egylakásos házak állnak. Az elmúlt évtized ingatlanboom-fázisában sok kisebb szereplő is belevágott a nagyobb projektekbe és telkekbe. Ez valóságos boomot eredményezett. Óhatatlanul sok ilyen ingatlanfejlesztő és projektfejlesztő mostanra beszüntette építési tevékenységét vagy teljesen felhagyott vele, ami jól mutatja az ágazat kihívásait és változékonyságát."

Mecklenburg-Vorpommern az egyetlen szövetségi tartomány, amely 2021 és 2023 között nem mutat negatív tendenciát az új építési kínálatban, még ha az arány 0,4 százalékos növekedés helyett inkább stagnál is. Emellett Mecklenburg-Elő-Pomeránia lesz azon négy szövetségi tartomány egyike, ahol 2023-ban a legtöbb új építésű ingatlan lesz a kínálatban - mivel a hirdetési portálokon több mint minden ötödik ingatlan (21,1 százalék) új építésű ingatlan.

Corinne Briesemeister, a VON POLL IMMOBILIEN Rostock és Warnemünde fiókvezetője:

"Mecklenburg-Elő-Pomerániában jelenleg elsősorban a 2021-ben és 2022-ben megkezdett új építésű ingatlanokat kínálják. Az értékesítés azonban nehézkesnek bizonyul, mivel a potenciális vevők vonakodnak, a vételárak pedig magasak. Mecklenburg-Elő-Pomerániában az elmúlt években számos új építésű projektet valósítottak meg. A nagyon nagy kereslet miatt sok befektető jelentkezett ide. Más szövetségi államokhoz képest az új építésű ingatlanok kínálata ezért kevésbé csökkenő tendenciát mutat. Az új építkezések azonban jelenleg nagyrészt leálltak. Feltételezzük, hogy a helyzet 2024-ben sem fog jelentősen megváltozni."

2023-ban a leendő vásárlók 19 és 20 százalék között választhatnak az új építésű ingatlanok között Hessenben, Bajorországban, Brandenburgban és Baden-Württembergben. Az új építésű ingatlanok kínálata azonban 2021 óta jelentősen csökkent Hessenben (-8,2 százalék), Bajorországban (-5,5 százalék) és Baden-Württembergben (-7,2 százalék). Brandenburgban ezzel szemben csak -2,7 százalékos csökkenést regisztráltak az új építésű ingatlanok kínálatában.

Hamburg 18,6 százalékkal, Észak-Rajna-Vesztfália 17,3 százalékkal, Alsó-Szászország 16,2 százalékkal és Saar-vidék 15,1 százalékkal az alsó középmezőnyben helyezkedik el, ha a 2023-ban kínált új építésű ingatlanok arányát hasonlítjuk össze. A 2021-hez képest -4,3 százalékkal Saar-vidéken csökkent a legkisebb mértékben a kínálat, ezt követi Észak-Rajna-Vesztfália -7,2 százalékkal, Hamburg -7,4 százalékkal és Alsó-Szászország -8,1 százalékkal.

Építési engedélyek lakóingatlanokra: csökkenés minden szövetségi államban 2021-hez képest

A 2023-as építési engedélyek³ további elemzésében 2021-hez képest mind a 16 szövetségi államban csökkenő tendencia figyelhető meg. Bajorországtól Schleswig-Holsteinig, Szászországtól Mecklenburg-Elő-Pomerániáig - az építési engedélyek alakulása Németország minden régiójában tartósan kihat a lakásépítési ágazatra. E tendencia okai sokrétűek, és fontos kérdéseket vetnek fel a németországi lakásépítés jelenlegi helyzetével és jövőjével kapcsolatban.

A legtöbb lakásépítési engedélyt Bajorországban adták ki 2023-ban, ahol 1000 lakosra 3,01 építési engedély jutott, ezt követi Brandenburg, ahol 1000 lakosra 2,37, majd Schleswig-Holstein, ahol 1000 lakosra 2,12 építési engedély jutott. 2021-ben mindhárom említett szövetségi államban 1000 lakosra több mint három építési engedély jutott: Bajorországban 1000 lakosra 3,44, Brandenburgban 3,47, Schleswig-Holsteinben pedig 3,31 engedélyezett ingatlan jutott 1000 lakosra.

A legkevesebb építési engedélyt 2023-ban Berlinben adták ki, mindössze 0,58-at 1000 lakosra. Hamburg is a sereghajtók között végzett, 1000 lakosra 0,62 engedélyezett lakóingatlan jutott, Bréma pedig 1000 lakosra 0,79.

Rajna-Pfalz, Alsó-Szászország, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Elő-Pomeránia és Szászország szövetségi tartományokban 1000 lakosra 1,5 és 2 építési engedély jutott 2023-ban. Ugyanakkor 2021-ben Rajna-vidék-Pfalzban 1000 lakosra 2,91, Alsó-Szászországban 2,84, Baden-Württembergben 2,5, Mecklenburg-Elő-Pomerániában 2,16, Szászországban pedig 2,02 lakóingatlant engedélyeztek 1000 lakosra vetítve 1000 lakosra vetítve.

Hessen ezzel szemben az alsó középmezőnyben van az 1000 lakosra jutó 1,31 építési engedéllyel, Saar-vidék 1,25-vel 1000 lakosra, Észak-Rajna-Vesztfália 1,21-gyel 1000 lakosra, Szász-Anhalt 1,16-tal 1000 lakosra és Türingia 1,09-cel 1000 lakosra. Itt is láthatóan csökkentek a lakóépületekre vonatkozó engedélyek 2021-hez képest.