Vásárlás vagy bérlés? A kapcsolat változik

A nyolc A-város ingatlanelemzése

Számos német városban egyre nagyobb a szakadék a jövedelem és a lakhatási költségek között. Miközben a bérek mérsékelten emelkednek, a bérleti díjak az olyan nagyvárosi területeken, mint Berlin és Hamburg, folyamatosan az egekbe szöknek. Az alacsony jövedelmű háztartások számára ez gyakran a nettó jövedelem akár 30 százalékát is elérő bérleti terhet jelent - ez a szint kritikusnak számít. Ugyanakkor egyes régiókban az ingatlanvásárlási árak az elmúlt két évben csökkentek vagy stagnáltak, ami felveti a kérdést: Újra vonzóbbá válik-e a lakóingatlanok vásárlása?

A VON POLL IMMOBILIEN szakértői ezért elemezték, hogy a nyolc A-városban - Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart, Köln és Lipcse - 2020 és 2024 között hogyan alakul az átlagos bérleti és ingatlanvásárlási ^árak1 és az átlagos ^jövedelem2 aránya. A jobb ^{összehasonlíthatóság3} érdekében az index 2020 első negyedévében 100-as bázisértékkel indul.

Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:

"Különösen a nagyvárosokban azt tapasztaljuk, hogy sok háztartás számára a bérlés ma már nagyobb havi terhet jelent, mint egy hasonló ingatlan finanszírozása" - mondja Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere - "Bár a kamatlábak jelenleg magasabbak, mint néhány évvel ezelőtt, a költségeket relativizálják az alacsonyabb vételárak és a nagyrészt stabil finanszírozási feltételek. Ugyanakkor a jelenlegi piaci helyzet nagyobb tárgyalási teret és jobb belépési lehetőségeket biztosít a vevőknek. Ennek eredményeképpen a lakástulajdon sokak számára ismét reális és jobb alternatívává válik a bérléssel szemben - különösen az időskori hosszú távú könnyítés és az inflációtól védett vagyon további biztonsága szempontjából."

Különösen szembetűnő a bérleti és vásárlási árak és az átlagjövedelem arányának 2020 óta tartó ellentétes tendenciája mind a nyolc A-városban: Berlinben, Frankfurt am Mainban, Münchenben, Hamburgban, Düsseldorfban, Stuttgartban, Kölnben és Lipcsében. Míg a jövedelemhez viszonyított bérleti díjterhelés 2020 első negyedéve óta szinte minden helyen alacsonyabb, mint a jövedelemhez viszonyított vételárterhelés, néhány esetben a kép jelentősen megfordult. Minden városban a bérleti díj/jövedelem arány 2024 végén meghaladja az átlagos jövedelemhez viszonyított vételárterhelés szintjét, ami jelentős elmozdulást jelent a 2020-as kiindulási ponthoz képest.

Berlinben nőtt a legnagyobb mértékben a lakbér/jövedelem arány 2020 óta. A bérleti díj/jövedelem arány a 2020 első negyedévi 100 százalékról 2024 negyedik negyedévére 124,1 százalékra emelkedett. 2022 óta a növekedés különösen dinamikus. Ugyanakkor a vételár/jövedelem arány 113,1 százalékról - amely 2021 negyedik negyedévében érte el csúcspontját - 2024 végére 95,8 százalékra csökkent. Ez azt jelenti, hogy Berlin a bérlők számára érezhetően drágul, míg a tulajdonlás a magas belépési költségek ellenére a jövedelemhez viszonyítva ismét kissé megfizethetőbbé vált.

1. ábra: Az átlagos bérleti és ingatlanvásárlási árak alakulása az átlagjövedelemhez viszonyítva Berlin, Lipcse és Hamburg A-városaiban 2020-tól 2024-ig - indexálva (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).

Andreas Gräfenstein, a VON POLL IMMOBILIEN berlini Treptow-Köpenick partnerüzletének fiókvezetője:

"Berlinben a bérleti díjak az elmúlt két évben jelentősen emelkedtek - mind az új bérlemények, mind a meglévő ingatlanok esetében. A legnagyobb terhet itt a kevésbé meredeken növekvő jövedelmek és a folyamatosan emelkedő bérleti díjak közötti különbség jelenti. Sok bérlő közvetlenül érzi ennek a fejlődésnek a hatásait, és feszült lakáskeresésről számol be, különösen a keresett kerületekben. Ezzel szemben az eladó ingatlanok piaca néhány hónapja stabilizálódik. Azok a családok is újra aktívabbá válnak, akiket korábban a magas vételárak elriasztottak. Elvileg a jól felkészült vásárlók számára most kedvező az idő: az alacsonyabb árak, a stabilabb kamatlábak, a nagyobb tárgyalási lehetőség és az infláció elleni, tárgyi eszközökkel való fedezet lehetőségének kombinációja jelenleg az ingatlanvásárlásnak kedvez. Ennek előfeltétele a szilárd finanszírozás - ideális esetben némi saját tőkével és hosszabb tervezési idővel. A ma történő vásárlás hosszú távon védelmet nyújt a tovább emelkedő bérleti díjak és az öregedés ellen."

Az A-városok közül Lipcsében nőtt a második legerősebben a lakbér/jövedelem mutató: a 2020 első negyedévi 100 százalékról 2024 negyedik negyedévére 111,7 százalékra. Az ingatlanvásárlási árak és a jövedelem aránya azonban csak mérsékelten emelkedett: a 2020 eleji 100 százalékról 2024 negyedik negyedévére 108,2 százalékra, a 2021 negyedik negyedévi 121,6 százalékos átmeneti csúcsot követően. Lipcse tehát mindkét területen enyhén az átlag felett marad a bérlők és a vásárlók megfizethetőségét tekintve.

A hamburgi bérlők a harmadik legmagasabb jövedelmi terhet érzik a jelenlegi A-városi elemzésen belül. A bérleti díj/jövedelem index 2024 végén 108,3 százalékon állt, szemben a 2020 eleji 100 százalékkal, míg a vásárlási árak jelentősen csökkentek a 2022 második negyedévi 115,9 százalékos csúcsról 93,8 százalékra 2024 végére. Ez azt jelenti, hogy Hamburgban ismét megfizethetőbb a vásárlás, miközben a bérleti díjak a jövedelem lényegesen magasabb arányába kerülnek, mint néhány évvel ezelőtt.

Az A-városokon belül a legmagasabb lakbérterhelés tekintetében a hamburgi metropoliszt Köln és Düsseldorf követi. A lakbér/jövedelem arány Kölnben 107,3 százalékra, Düsseldorfban pedig 106,5 százalékra emelkedett az elemzési időszakban. Ezzel szemben a vásárlási ár/jövedelem arány Kölnben a 2022 második negyedévi 118,9 százalékos csúcsról 104,9 százalékra csökkent. Düsseldorfban is csökkent az ingatlanvásárlási árak és a jövedelem aránya a 2022 első negyedévi 122,2 százalékos csúcsról 100,3 százalékra 2024 negyedik negyedévére. Az adatok azt mutatják, hogy az ingatlanvásárlási árak és a jövedelem aránya Kölnben és Düsseldorfban is láthatóan csökkent, míg a bérleti díjak inkább emelkedő tendenciát követnek.

2. ábra: Az átlagos bérleti és ingatlanvásárlási árak alakulása az átlagjövedelemhez viszonyítva az A-városokban, Kölnben és Düsseldorfban 2020-tól 2024-ig - indexálva (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).

A többi vizsgált A-várossal ellentétben München, Frankfurt am Main és Stuttgart esetében a jövedelemhez viszonyított stabil bérleti díjnövekedés jellemző 2020 és 2024 között. A lakbérterhek alig változnak. Münchenben a lakbér/jövedelem mutató az elemzési időszakban csak 103,8 százalékra, Frankfurt am Mainban 103,1 százalékra, Stuttgartban pedig 101,8 százalékra változik. Ezzel szemben a vásárlási ár/jövedelem arány Münchenben jelentősen csökkent, 2021 negyedik negyedévében 114,6 százalékon tetőzött, majd 86,1 százalékra esett vissza. Frankfurt am Mainban és Stuttgartban az ingatlanvásárlási árak és az átlagjövedelem aránya szintén jelentősen csökkent 2024 végére - Frankfurt am Mainban a 2020 negyedik negyedévi 105 százalékos csúcsról 82,2 százalékra, Stuttgartban pedig a 2021 negyedik negyedévi 110 százalékról 84,8 százalékra. Mindhárom városban - meglepő módon Münchenben is, amely hagyományosan Németország legdrágább városa - tehát láthatóan enyhül az ingatlanvásárlásokra nehezedő nyomás a helyi átlagjövedelmek alakulásához képest. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanvásárlóknak ismét jobbak a belépési lehetőségeik, de a bérlőknek is nagyrészt stabil bérleti jogviszonyuk van.

Sascha Hadeed, a VON POLL IMMOBILIEN gräfelfingi partnerüzletének és a VON POLL COMMERCIAL müncheni fiókvezetője:

"A mi szempontunkból most nagyon jó az idő a müncheni ingatlanpiacra való belépéshez. A beszerzési árak mérsékeltebb szinten stabilizálódtak, ami sok esetben érezhető kedvezményt jelent 2022-hez képest. Ugyanakkor München továbbra is gazdaságilag erős és növekvő helyszín, magas életminőséggel, ami hosszú távon stabil vagy növekvő ingatlanértékek mellett szól. Azok, akik most vásárolnak, profitálhatnak ebből az árkorrekcióból, és pozícionálhatják magukat a piac jövőbeli fellendülésére."

Ralph Schenkel, a VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Stuttgart fiókvezetője hasonló megállapításokat tett:

"Stuttgartban egyértelmű korrekció tapasztalható az ingatlanvásárlási árak terén: Ennek következtében a kereslet is újra élénkül. Különösen a jó elhelyezkedésű, energiatakarékos ingatlanok és a szilárd finanszírozási lehetőségekkel rendelkező leendő vásárlók esetében, akik a jelenlegi árszintet belépési lehetőségként értékelik. Ez egyértelműen a piacba vetett bizalom fokozatos visszatérése mellett szól. Azok, akik hosszú távra terveznek és anyagilag jól állnak, jelenleg a reálisabb árakból és a jobb tárgyalási lehetőségekből profitálhatnak."

3. ábra: Az átlagos bérleti és ingatlanvásárlási árak alakulása az átlagjövedelemhez viszonyítva az A-városokban, Münchenben, Frankfurt am Mainban és Stuttgartban 2020-tól 2024-ig - indexálva (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).

^1Abérleti és vételárak adatalapja az empirica-regio (VALUE piaci adatok) és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) 2020 első negyedévétől 2024 negyedik negyedévéig terjedő időszakra vonatkozó kínálati adatokon alapul.

2A nyolc elemzett A-város jövedelmi adatai a Szövetségi Munkaügyi Hivatal, az empirica-regio (VALUE piaci adatok) és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) átlagos havi bruttó bérre vonatkozó értékeléseken alapulnak.

^3Azadatok jobb összehasonlíthatósága érdekében az adatokat indexálták, és a bázisérték 2020 első negyedévében 100 volt.