Ingatlanpiac 2015 óta: az ingatlanárak fel- és lejtmenetben, az építési, anyag- és munkaerőköltségek megállíthatatlan emelkedése

Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:

"A világjárványt megelőző években a német ingatlanpiac a fellendülés és az erős növekedés szakaszát élte. A robusztus gazdasági fejlődés, az alacsony kamatlábak és a lakások iránti nagy kereslet - különösen a városi központokban - hozzájárult az ingatlanárak folyamatos emelkedéséhez. Ugyanakkor a munkaerő-, az anyag- és így az építési költségek összességében viszonylag mérsékelten nőttek, ami lehetővé tette, hogy az ingatlanvásárlások és az építési projektek nyereségesek legyenek. A 2020 márciusában kitört világjárvány váratlan kihívást jelentett, amely a németországi ingatlanpiacot és építőipart is alapvetően megváltoztatta. A kapcsolódó zárlatos intézkedések a globális ellátási lánc megszakadása miatt az építőiparban erőteljes áremelkedéshez vezettek. Ugyanakkor a lakhatás is új jelentőséget kapott az emberek számára ez idő alatt, és ez a házak és társasházi lakások árának alakulását is felpörgette."

2015 és a világjárvány 2020. márciusi kezdete között az ingatlanárak Berlinben emelkedtek a legnagyobb mértékben, 65,1 százalékkal, majd Hamburg következik 62 százalékkal és Lipcse 61,2 százalékkal. Münchenben 60 százalékos növekedést regisztráltak a lakóingatlanok árai. Az ingatlanárak 50 százalék és 54,1 százalék között emelkedtek Stuttgartban (50,7 százalék), Kölnben (52,8 százalék) és Frankfurt am Mainban (54,1 százalék). A legalacsonyabb áremelkedést ebben a mintegy öt évben az A-városok közül Düsseldorfban mérték, ahol a négyzetméterárak 43,4 százalékkal emelkedtek.

A 2015 és 2020 márciusa közötti időszakot vizsgálva az építőipart ezzel szemben mérsékelt fejlődést mutat ebben az öt évben. Itt az anyagköltségek csak 9,1 százalékkal, az építési költségek összességében 12,4 százalékkal, a munkaerőköltségek pedig 18,3 százalékkal emelkedtek.

Fig. 1: Az A-városi ingatlanárak, valamint az építési, anyag- és munkaerőköltségek százalékos alakulása Németországban a 2015 és 2023 közötti négy meghatározott időszakban (ábra: von Poll Immobilien GmbH)

A 2020 márciusi járvány kezdete és az ukrajnai háború 2022 februári kitörése közötti időszakban jelentősen megváltozott a lakáskérdéssel kapcsolatos tudatosság. Ez tükröződik az ingatlanárak alakulásában is, amelyek ebben a két évben jelentősen megugrottak. A lakóingatlanok négyzetméterenkénti ára ebben a két évben a legnagyobb mértékben Düsseldorfban emelkedett, 33,9 százalékkal, majd Hamburg következik 32 százalékkal és Lipcse 23,5 százalékkal. A leendő vásárlóknak Kölnben 21,9 százalékos, Frankfurt am Mainban 20,7 százalékos áremelkedéssel kellett számolniuk. Ezzel szemben Berlinben (19,4 százalékkal), Stuttgartban (19 százalékkal) és Münchenben (17 százalékkal) 20 százalék alatt maradt az áremelkedés.

Igazán szembetűnő, hogy a világjárvány kezdetétől az ukrajnai háború kitöréséig az anyagköltségek 20,3 százalékkal, az építési költségek összességében pedig 16,2 százalékkal emelkedtek, lényegesen nagyobb mértékben, mint az előző öt évben. A munkaerőköltségek ebben az időszakban 10,4 százalékkal emelkedtek.

Fig. 2: Az ingatlanárak indexált alakulása az A-városokban és a GREIX-ben, valamint az építési, anyag- és munkaerőköltségek Németországban 2015 és 2023 között (grafikon: von Poll Immobilien GmbH)

Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:

"Az ukrajnai háború kezdete 2022 februárjában fordulópontot jelentett az ingatlanpiac számára, mivel a geopolitikai válság miatt az anyag- és építési költségek összességében megemelkedtek, különösen az olyan alapvető nyersanyagok esetében, mint az acél és a fa. Ugyanakkor az ukrajnai helyzet sok ingatlanvásárlót elbizonytalanított, a lakóingatlanok iránti kereslet Európában szinte mindenütt visszaesett, az alacsony kamatok időszaka hirtelen véget ért, és az ingatlanárak 2022 nyarának végén először csökkentek kissé. Az irányadó kamatláb 2022 júliusában bekövetkező első - bár már korábban is várt - emelése tovább súlyosbította a helyzetet, mivel a monetáris politika szigorodása tovább növelte a bizonytalanságot és a vásárlási vonakodást, valamint csökkentette a fizetőképes vevők számát, ami visszafogottan hatott a lakóingatlanok áraira. Ugyanakkor a munkaerőköltségek meredeken emelkedtek, de az építési és anyagköltségek is tovább emelkedtek, ami tovább rontotta az ingatlan- és építési projektek jövedelmezőségét."

Az ukrajnai háború hatásai masszívan kihatottak az ingatlanpiacra. Egyes nagyvárosokban a lakóingatlanok árai a csaknem tizenkét évig tartó fellendülési szakasz után először csökkentek. Mindössze öt hónap alatt - azaz a 2022. júliusi első alapkamat-emelésig - Düsseldorfban és Stuttgartban -5,3 százalékkal, Frankfurt am Mainban -5,1 százalékkal, Münchenben -3,9 százalékkal, Hamburgban pedig -2,8 százalékkal csökkentek a négyzetméterárak. Csak Kölnben (7,3 százalék), Lipcsében (2,4 százalék) és Berlinben (1,5 százalék) nőttek kissé az ingatlanvásárlási árak.

Az anyag- és építési költségek összességében emelkedtek ebben az időszakban, 2022 februárja és 2022 júliusa között - az anyagköltségek esetében 9,9 százalékkal, az építési költségek esetében 6,6 százalékkal. A munkaerőköltségek csak mérsékelten, 1,5 százalékkal emelkedtek.

A 2022. júliusi első irányadó kamatemelés súlyosbította az ingatlan- és építőipari ágazat helyzetét, és tovább korlátozta a keresletet, ami 2023 végéig az ingatlanárak további, egyes esetekben erőteljes csökkenéséhez vezetett. A nyolc A-városból hatban kétszámjegyű százalékkal csökkentek az árak. Csak Berlinben (-3,5 százalék) és Stuttgartban (-6,5 százalék) csökkentek csak egyszámjegyű százalékkal a négyzetméterenkénti átlagárak. Ebben az időszakban a lakóingatlanok árai különösen erőteljesen, -15,8 százalékkal csökkentek Düsseldorfban, amelyet Köln -15,6 százalékkal és München -13,1 százalékkal követett. A négyzetméterenkénti árak 10 százalékot meghaladó mértékben csökkentek Lipcsében (-12,4 százalék), Hamburgban (-12,2 százalék) és Frankfurt am Mainban (-11,2 százalék) is.

A munkaerőköltség és az építési költségek összességében egy rövid fellendülés után magasabb szinten stabilizálódtak, de 3,7 százalékkal, illetve 2,2 százalékkal emelkedtek is. A lakásépítés anyagköltsége szintén magas szinten, -0,5 százalékon stagnált.