16.12.2024 • 5 min. olvasási idő
A cikk tartalma
A vétel és a bérleti díj közötti árkülönbség egyes kerületekben megnyílik
Frankfurt am Main, 2023. augusztus 23. - A múltban a lakóingatlanok ingatlanárai csak egy irányt ismertek, mégpedig felfelé. Ez a fejlemény legkésőbb 2022 nyarának végétől megváltozott. Az emelkedő infláció, amelyet az ukrajnai háború súlyosbított, a központi bankok kamatpolitikájának megváltozásához vezetett, ami elkerülhetetlenül a jelzáloghitelek kamatainak emelkedéséhez vezetett. A leendő vásárlóknak most újra kellett számolniuk. A megemelkedett kamatlábak miatt csökkent az ingatlanok iránti kereslet, ugyanakkor a bérleti piac megélénkült, és a bérleti díjak - különösen a német nagyvárosokban - emelkedtek. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői azt elemezték, hogy a legnépesebb hesseni város 45 kerületében lévő lakások átlagos vásárlási és bérleti1 árai mennyire térnek el egymástól Frankfurt am Mainban 2023 első félévére vonatkozóan 2022 első félévéhez képest.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"Jelenleg szinte minden metropoliszban emelkednek a bérleti díjak, miközben az ingatlanok vételára csökken - a piacok úgyszólván távolodnak egymástól. A vásárlás tehát ismét vonzóbbá válik? Számos szempont szól amellett, hogy ez így van. A leendő vásárlók lassan hozzászoktak az új kamatszinthez. Ráadásul nagyobb ingatlanválasztékból választhatnak, a marketingidő meghosszabbodott, és megnőtt a tárgyalási mozgásterük. A leendő vevőknek érdemes kihasználniuk ezt a lehetőséget. Végső soron bizonytalan, hogy a helyzet meddig marad ilyen - és nem is sokáig. Az Európai Központi Bank további kamatemelései lehetségesek. Míg a saját tulajdonú lakások vásárlási árai a 45 vizsgált frankfurti kerület közül 39-ben csökkentek 2023 első félévében 2022 első félévéhez képest - 25 kerületben akár kétszámjegyű százalékkal is -, addig a bérleti árak 39 kerületben emelkedtek, öt kerületben kétszámjegyű növekedéssel."
A vásárlási és bérleti árak alakulása a belvárosban, Praunheimben és a Bahnhofsviertelben tér el a legélesebben egymástól. A városközpontban a társasházi lakások vételára átlagosan -16 százalékkal csökkent (vétel: 8 205 €/m2), Praunheimben -13,8 százalékkal (vétel: 4 611 €/m2) és a Bahnhofsviertelben -16 százalékkal (vétel: 7 169 €/m2). Ezzel szemben a bérleti díjak 2023 első félévében 2022 első félévéhez képest 10,4 százalékkal nőttek a belvárosban (bérleti díj: 22,06 €/m2), 12,4 százalékkal Praunheimben (bérleti díj: 13,71 €/m2) - és ezzel a legerősebb bérleti díjnövekedés az elemzett Frankfurt am Main-i kerületek közül - és 9,8 százalékkal a Bahnhofsviertelben (bérleti díj: 24,57 €/m2).
A vételárak és a bérleti díjak alakulása 2023 első felében az előző év azonos időszakához képest több mint 20 százalékkal eltért Griesheimben, Eckenheimben, Niederradban, Rödelheimben és Schwanheimben is. A vételárak Griesheimben -16,6 százalékkal (vétel: 4.459 €/m2), Eckenheimben -13,7 százalékkal (vétel: 4.817 €/m2), Niederradban -10,4 százalékkal (vétel: 4 €.917 €/m2), Rödelheimben -17,4 százalékkal (vásárlás: 4.943 €/m2) és Schwanheimben -12,8 százalékkal (vásárlás: 4.509 €/m2). A bérleti díjak ezzel szemben Griesheimben 6,7 százalékkal (bérleti díj: 13,05 €/m2), Eckenheimben 8,3 százalékkal (bérleti díj: 13,95 €/m2), Niederradban 10,3 százalékkal (bérleti díj: 15,82 €/m2), Rödelheimben 3,3 százalékkal (bérleti díj: 14,31 €/m2) és Schwanheimben 7,7 százalékkal (bérleti díj: 13,50 €/m2).
Ábr. 1: Frankfurt am Main kerületeiben a vételi és bérleti árak alakulásának 1/2 része, 1/22. hó vs. 1/23. hó (grafikon: von Poll Immobilien GmbH) - interaktív grafikon, ill. Számok mouseoverrel: https://www.datawrapper.de/_/jMugr/
Griesheim és Rödelheim tehát az első három kerület között van, ahol a legjelentősebben csökkennek a vásárlási árak Frankfurt am Mainban 2023 első félévében. A társasházi lakások vásárlási árai ennél nagyobb mértékben csak Eschersheimben csökkentek, -17,6 százalékkal (vásárlás: 5.601 €/m2). A bérleti árak ott csak enyhén, 1,2 százalékkal emelkedtek (bérleti díj: 14,23 €/m22).
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
Szintén érdekes: A többségében csökkenő vételárakkal ellentétben a középkori hangulatú óvárosban a társasházi lakások négyzetméterárai 7,3 százalékkal fejlődtek (vétel: 9.608/m2), Nieder-Erlenbachban 6,5 százalékkal (vétel: 4.790 €/m22) és Harheimben 6,3 százalékkal (vétel: 5.245 €/m2). Ezt szorosan követte az előkelő Westend-Nord kerület 5 százalékos (vétel: 8 900 €/m22) és a Gutleutviertel 4,2 százalékos (vétel: 8 905 €/m22) áremelkedéssel. Ugyanakkor azonban az Altstadtban 4 százalékkal (bérleti díj: 20,66 €/m22), Nieder-Erlenbachban 2,6 százalékkal (bérleti díj: 13,24 €/m22) és Westend-Nordban 5,3 százalékkal (bérleti díj: 18,07 €/m2) emelkedtek a bérleti díjak.
3. ábra:A vételi és bérleti árak alakulásának 1/2 része Frankfurt am Main kerületeiben, HY1/22 vs. HY1/22. HH1/23 (Táblázat: von Poll Immobilien GmbH)
Harheimben - a szakállas házakkal és sok természettel rendelkező kerületben - azonban a bérleti díjak kétszámjegyű, 11,9 százalékos emelkedést mutattak (bérleti díj: 12,13 €/m2) - ezzel a második legerősebb bérleti díjnövekedést mutatva Frankfurt kerületei között 2023 első felében, míg az egykori munkásnegyedben, Gutleutviertelben a bérlakások négyzetméterárai valójában -2,2 százalékkal csökkentek (bérleti díj: 16,97 €/m2) - ezzel a legerősebben csökkenő bérleti díjakat képviselve Frankfurt kerületei között.
Szintén csökkenő négyzetméteráraknak örülhetnek 2023 első felében a leendő bérlők Dornbuschban -2 százalékkal (bérleti díj: 14,01 €/m2), Bornheimben -1,5 százalékkal (bérleti díj: 16,17 €/m2), Hausenben -1,4 százalékkal (bérleti díj: 15,08 €/m22) és Heddernheimben -1,3 százalékkal (bérleti díj: 13,60 €/m2). A bérleti díjak -1 százalék és 1 százalék között stagnáltak hat kerületben, köztük Sindlingenben (bérleti díj: 11,08 €/m2), Kalbach-Riedbergben (bérleti díj: 15,52 €/m2), Niederursel (bérleti díj: 12,40 €/m2), Nordend-West (bérleti díj: 18,04 €/m2) és Fechenheim (bérleti díj: 13,24 €/m2).
A társasházi lakások vásárlási ára ezzel szemben -10 százalék és -16 százalék között csökkent 15 frankfurti kerületben, köztük Heddernheimben -15,9 százalékkal (vásárlás: 4.736 €/m2), Frankfurter Bergben -15,8 százalékkal (vásárlás: 4.104 €/m2), Gallusban az újonnan kialakított Europaviertel -13,5 százalékkal (vásárlás: 7.111 €/m2), Oberradban -12,2 százalékkal (vásárlás: 4.748 €/m2) és Sachsenhausen-Nordban -11,1 százalékkal (vásárlás: 7.252 €/m2). Sachsenhausen-Südben viszont a lakóingatlanok négyzetméterárai csak -6,1 százalékkal csökkentek (vásárlás: 6.114 €/m22).
Sossenheimben és Nieder-Eschbachban a vásárlási árak gyakorlatilag stagnáltak, 0,3 százalékkal (vásárlás: 3.753 €/m2), illetve -0,2 százalékkal (vásárlás: 4.360 €/m2). Sossenheimben azonban a bérleti díjak némileg, 5,1 százalékkal emelkedtek (bérleti díj: 11,49 €/m2), míg Nieder-Eschbachban inkább stagnáltak, 0,9 százalékkal (bérleti díj: 11,81 €/m2).
4. ábra:2/2. ábra a vásárlási és bérleti árak alakulása Frankfurt am Main kerületeiben, HY1/22 vs. HH1/23 (Táblázat: von Poll Immobilien GmbH)
1 A társasházi lakások vételárelemzésének, valamint a portfólióban lévő lakások bérleti díjainak (2019-ig bezárólag) adatalapja a GeoMap és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) 2022 első félévéhez viszonyított átlagos eladási árai alapján készült.
