04.08.2023 • 4 min. olvasási idő
A cikk tartalma
Vásárlás és bérlés közötti különbség - különösen a keresett környékeken
Az alacsony kamatperiódus miatt a múltban sokkal vonzóbb volt ingatlanba fektetni, mint bérelni - legalábbis ha elegendő saját tőke állt rendelkezésre. Az egyre növekvő infláció azonban, amelyet az ukrajnai háború is súlyosbított, a központi bankok kamatpolitikájának megváltozásához vezetett, ami elkerülhetetlenül a jelzáloghitelek kamatainak emelkedéséhez vezetett. A piac legkésőbb 2022 nyarának végén fordult meg, mivel a leendő vásárlóknak most újra kellett kalkulálniuk, és lehet, hogy már nem engedhetik meg maguknak álmaik ingatlanát. Az ingatlanok iránti kereslet csökkent, a vételárak stagnáltak vagy csökkentek, míg a bérleti díjak - különösen a nagyvárosi területeken - tovább emelkedtek. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték, hogy Hamburg hét kerületében és néhány kiválasztott kerületben lévő lakások esetében az átlagos vásárlási és bérleti árak1 2023 első félévére vonatkozóan valójában milyen mértékben térnek el egymástól Hamburgban 2022 első félévéhez képest.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"A bérleti díjak jelenleg sok helyen emelkednek, míg az ingatlanvásárlási árak csökkennek - a piacok úgyszólván eltávolodnak egymástól. A kérdés tehát kézenfekvő: vajon a vásárlás újra vonzóvá válik-e? Számos érv szól mellette. Először is, az erős saját tőkével rendelkező finanszírozás kamatszintje 3,7 százalék körül stabilizálódott, ami 2022 októberétől az eddigi legmagasabb szint alatt van. Ráadásul a leendő vásárlók szélesebb körű ingatlanok közül választhatnak. A leendő vásárlóknak érdemes kihasználniuk ezt a lehetőséget. Végső soron bizonytalan, hogy ez meddig marad így. Az Európai Központi Bank további kamatemelései valószínűsíthetőek. A hamburgi Hansavárosban a társasházi lakások vételárai 2023 első felében mind a hét kerületben csökkentek az előző év azonos időszakához képest. A hét kerületből ötben ez még a kétszámjegyű százalékos tartományban is volt. A bérleti díjak ezzel szemben a kerületekben stagnáltak vagy enyhén emelkedtek, bár egyes esetekben kerületi szinten is nagyon meredeken."
A vételi és bérleti árak közötti különbség Wandsbek, Hamburg-Mitte és Altona kerületekben a legnagyobb. Wandsbekben átlagosan -11,4 százalékkal (vásárlás: 4.819 €/m22), Hamburg-Mitte-ben -11,3 százalékkal (vásárlás: 5.729 €/m22) és Altona-ban -11,8 százalékkal (vásárlás: 6.528 €/m22) csökkentek a négyzetméterárak. Ezzel szemben a bérleti díjak 2023 első félévében a hamburgi kerületek közül Wandsbekben emelkedtek a legnagyobb mértékben, 3,6 százalékkal (bérleti díj: 12,46 €/m2) 2022 első félévéhez képest. Ezt szorosan követte Hamburg-Mitte és Altona, ahol a bérleti díjak 2,8 százalékkal emelkedtek (bérleti díj: 13,73 €/m2 és 15,01 €/m2).
Marcel Karstens, a VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Wandsbek fiókvezetője:
"A 2022 nyara óta emelkedő jelzálogkamatok miatt sok leendő vevő bizonytalankodik az ingatlanvásárlási döntésével kapcsolatban, és a bérleti piacra vált. Hosszú távon azonban az ingatlan vonzó befektetés. Ez főként azért van így, mert a csökkenő kereslet és a hosszabb értékesítési idő jelentősen befolyásolja az eladó ingatlanok árának alakulását, ami csökkenő vételárakat eredményez. Az A-lokációban lévő ingatlanok és a nagyon alacsony árú, jó energetikai színvonalú ingatlanok jelenleg nagyon keresettek."
Fig. 1: Vételi és bérleti árak alakulása a hamburgi kerületekben, 1/22. hó vs. 1/23. hó (grafikon: von Poll Immobilien GmbH) - interaktív grafikon, számadatokkal együtt mouseoverrel: https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/
A kerület szintjén vizsgálva azt is láthatjuk, hogy különösen a rendkívül keresett lakónegyedek távolodnak egymástól még jobban a vételi és bérleti árak alakulása tekintetében, mint például a népszerű Sternschanze vagy Altona-Nord városrészek Altonában. Míg a társasházi lakások ingatlanárai 2023 első félévében Sternschanze-ban -15,3 százalékkal (vétel: 8 889 €/m2) és Altona-Nordban -12,9 százalékkal (vétel: 6 €.973 €/m2), a bérleti díjak ott is kétszámjegyű, 12,1 százalékos (bérleti díj: 18,66 €/m2), illetve 10,7 százalékos (bérleti díj: 17,69 €/m2) növekedést mutattak. Altona előkelő kerületében, Blankenese városrészben a társasházi lakások négyzetméterárai szintén 11 százalékkal csökkentek (vétel: 7 389 €/m2). A bérleti díjak itt 6 százalékkal emelkedtek (bérleti díj: 15,95 €/m22).
Sandra Lundt, a VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Elbvororte irodavezetője:
"Hamburgban jelenleg nagyon nagy a kínálat, mivel néhány tulajdonos még mindig tartja magát a régi, 2022 eleji árakhoz. Az emelkedő kamatlábak és a lakóingatlanok energiahatékonyságáról szóló vita azonban láthatóan visszafogja a vásárlási árakat. 2023 kora nyara óta azt tapasztaljuk, hogy a kereslet ismét élénkül. Hamburg teljes nyugati része továbbra is nagyon népszerű. Az Elba közelsége, a különböző parkok és a sok kiváló iskola különösen vonzóvá teszik a területet. A bérleti piac is megerősödött. Sok leendő vásárló valószínűleg továbbra is bérelni fog, mivel a finanszírozás jelentősen megdrágult, és a szükséges likvid saját tőke összege sokkal magasabb. Azok a családok és párok azonban, akiknek Hamburgban van állandó lakhelyük, és hosszú távon ott akarnak élni, továbbra is vásárolni fognak - biztonsági okokból is. Az ingatlan még mindig biztonságos befektetés. Természetesen itt is számít az elhelyezkedés."
Az ábrák (csoportosítva)' data-external='1'> Ábr. 2: Vételi és bérleti árak alakulása kiválasztott hamburgi kerületekben, 1/22. hó vs. 1/23. hó (Grafika: von Poll Immobilien GmbH) - interaktív grafikon, számadatokkal együtt mouseoverrel: https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/ Matthias Preuß, a VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Alster-Ost fiókvezetője: Visszatérve a hamburgi kerületek összehasonlítására: az átlagos vételi és bérleti árak az Elbától délre fekvő Harburgban és Bergedorfban is eltérnek egymástól. Míg a vásárlási árak az összes vizsgált hamburgi kerület közül itt csökkentek a legnagyobb mértékben, -12,1 százalékkal (vásárlás: 4.018 €/m2), illetve -13,5 százalékkal (vásárlás: 4.407 €/m2), addig a bérleti díjak itt csökkentek vagy stagnáltak a legkevésbé, 1,1 százalékkal (bérleti díj: 10,48 €/m2), illetve 0,6 százalékkal (bérleti díj: 11,81 €/m2). Hamburg-Nordban -6 százalékkal (vétel: 7.437 €/m2) és Eimsbüttelben -9,1 százalékkal (vétel: 6.519 €/m2) csökkentek a legkevésbé a társasházi lakások átlagos vételárai a hamburgi kerületek közül. A bérleti díjak itt emelkedtek 2,5 százalékkal (bérleti díj: 15,41 €/m2), illetve 2,4 százalékkal (bérleti díj: 15,51 €/m2), vagyis itt a legkisebb a különbség a vételi és a bérleti árak között. Ugyanakkor a kerület szintjén is vannak kiugró értékek a kerülethez képest, mint például Barmbeck-Süd, Hamburg-Nord vonzó lakónegyede, ahol a vásárlási árak -12,2 százalékkal csökkennek 2023 első felében (vásárlás: 6.212 €/m22), a bérleti díjak pedig 6,9 százalékkal emelkednek (bérleti díj: 15,93 €/m2). Éppen ellenkezőleg, az Eimsbüttelben található Rotherbaum prémium fekvésű, villákkal és kúriákkal rendelkező városrészben. Itt a társasházi lakások négyzetméterárai csak -2,1 százalékkal csökkentek (vétel: 10 537 €/m22), a bérleti díjak pedig 4 százalékkal emelkedtek (bérleti díj: 20,18 €/m22). Ábra. 3:Vásárlási és bérleti díj alakulása a hamburgi kerületekben, HH1/22 vs. HH1/23 (Táblázat: von Poll Immobilien GmbH) 4. ábra: Vásárlási és bérleti díj alakulása Hamburg kiválasztott kerületeiben, HH1/22 vs. HH1/22. HY1/23 (Táblázat: von Poll Immobilien GmbH) 1
A Hamburg-Mitte kerületben hasonló tendencia figyelhető meg. A trendi St. Georg negyedben például az ingatlanok vételárai -12,2 százalékkal csökkentek (vétel: 8.408 €/m2), míg a bérleti díjak 7,4 százalékkal emelkedtek (bérleti díj: 17,85 €/m2). A Hamburg-Mitte-i HafenCityben a leendő vásárlók 2023 első felében szintén -11,6 százalékkal kevesebbet fizettek egy társasházi lakás négyzetméteréért (vásárlás: 12 780 €/m2), mint 2022 első felében, míg a bérlakást keresőknek átlagosan mintegy 4,6 százalékos áremelkedéssel kellett számolniuk (bérleti díj: 22,94 €/m2).
"A lakóingatlanok értékesítési ideje sokkal hosszabb lett. Egyes tulajdonosok, akik nem akartak lemondani régi árelvárásaikról, úgy döntöttek, hogy eladás helyett először bérbe adják ingatlanjukat. Ők még mindig küzdenek az új helyzettel. A potenciális vásárlók érdeklődése azonban 2023 eleje óta ismét kissé megnőtt. Gyanítjuk, hogy legkésőbb 2024-re ismét stabilizálódik a piac. Ennek oka, hogy a leendő vásárlóknak egyértelműen előnyére válik a piacon lévő ingatlanok nagy kínálata. Emellett jelenleg nagyon jó alapjuk van arra, hogy árcsökkentésekről tárgyaljanak. Az ingatlanvásárlás mindig vonzó. A befektetők azonban jelenleg még óvatosak, és csak nagyon alacsony áron vásárolnak. Ez azonban annak is köszönhető, hogy Hamburgban a bérleti díjakat a lakbérplafon korlátozza, és alaposan ki kell számolniuk a hozamot."Vásárlási és bérleti árak alakulása a hamburgi kerületekben
Vásárlási és bérleti díj alakulása a kiválasztott hamburgi kerületekben
Minden adat és grafika a következő forrásra való hivatkozással használható fel és tehető közzé: VON POLL IMMOBILIEN.
Az interaktív oszlopdiagramok grafikái, beleértve a beágyazási linket is, letölthetők innen:
https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/ és https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/
