Bérleti jog: VON POLL IMMOBILIEN - a podcast

A VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tim Wistokat, ügyvéd, a VON POLL IMMOBILIEN jogi osztályának vezetője és a műsorvezető Konradi Petra izgalmas interjút készít a haszonbérlet nagy témájáról.

Ki számára és milyen körülmények között érdemes a haszonbérlet? És milyen szempontokat kell feltétlenül szem előtt tartaniuk az érdeklődőknek? Az ezekről és más témákról folytatott izgalmas beszélgetést most közvetlenül itt hallgathatja meg, vagy 'hagyományos módon' átiratban is elolvashatja. Reméljük, tetszeni fog!

Podcast epizód 'Erbbaurecht' - teljes átirat

Moderátor Petra Konradi:

A címben már olvashattad - ebben az epizódban tömören és lényegre törően tisztázzuk az öröklési joggal kapcsolatos legfontosabb kérdéseket. Mert a földterületnek, amelyre a házát építi, nem feltétlenül kell az Ön tulajdonát képeznie. Az örökös építési jog lehetővé teszi, hogy bérbe vegyen egy telket, és cserébe évente egy összeget, az úgynevezett földbért fizessen a tulajdonosnak.De még ha a földárak tovább emelkednek is...Megéri-e ez Önnek? És ha igen, milyen körülmények között? Mi áll valójában az örökösödési jog mögött? És mire kell odafigyelned? Tim Wistokat most ezeket a kérdéseket tisztázzuk. Jogász, a VON POLL IMMOBILIEN jogi osztályának vezetője.

A nevem Petra Konradi, én vagyok a podcast házigazdája. Üdvözlöm.

Tim Wistokat, ügyvéd, a VON POLL IMMOBILIEN jogi osztályának vezetője:

Hello Konradi asszony, köszönöm szépen a meghívást.

Petra Konradi:

Az örökösödési jog első pillantásra költséghatékony alternatívának tűnik a telekvásárlással szemben. Célszerű azonban mindkét lehetőséget mérlegelni, és tisztában lenni néhány buktatóval.

Mr Wistokat, építkezés más földjén - hogyan működik ez?

Tim Wistokat:

Hát, gyakorlati szempontból kezdetben nagyon egyszerű. Az öröklési jog átengedője, azaz a földterület tulajdonosa a szóban forgó földterületre vonatkozó használati jogot ruházza át az öröklési jog jogosultjára, azaz a földterület bérlőjére. A haszonbérlő ezután a telken ingatlant építhet, vagy megvásárolhat egy már a telken lévő ingatlant. Így a haszonbérlő az ingatlan tulajdonosa lesz, de nem a föld tulajdonosa.

Petra Konradi:

A haszonbérlő cserébe egyfajta bérleti díjat fizet?

Tim Wistokat:

Igen, pontosan, az éves földbérleti díjról beszélünk. Régebben ezt földbérletnek is nevezték, amelynek összege elvileg szabadon tárgyalható. Általában azonban a földbérleti díj összege a földterület értékének 3-5 %-a körül mozog.

A földbérleti díj különlegessége, és így a bérlőnek is alaposan meg kell fontolnia: A földbérleti díjat háromévente módosíthatja a földhaszonbérbeadó.

Petra Konradi:

Mit kell még figyelembe venniük az érdeklődőknek?

Tim Wistokat:

A megállapodás szerinti kifizetések mellett a feleknek meg kell állapodniuk a karbantartásról és a meglévő ingatlanon történő szerkezeti változtatások lehetőségéről.

Ezeken kívül előzetesen tisztázni kell, hogy a bérlő albérletbe adhatja-e az ingatlant. Annak érdekében, hogy minden megállapodást írásban rögzítsenek, az érintett felek földhaszonbérleti szerződést kötnek, és annak jogilag kötelező ereje érdekében közjegyző hitelesíti azt.

Ezt követően a földhaszonbérleti szerződést bejegyzik az ingatlan telekkönyvébe, valamint egy külön létrehozott földhaszonbérleti telekkönyvbe.

Petra Konradi:

Adhat-e valaki örökös építési jogot?

Tim Wistokat:

Elvben igen.

Elvben bárki adhat öröklési jogot. A gyakorlatban azonban a földeket többnyire önkormányzatok, egyházak, közösségek vagy vállalatok bérlik. Németországban különösen az egyház gyakran lép fel a földterület bérbeadójaként, hogy a kevesebb saját tőkével rendelkező fiatal családok ingatlant vásárolhassanak vagy házat építhessenek.

Petra Konradi:

A trükk gyakran a részletekben rejlik, még az örökös építési jog esetében is?

Tim Wistokat:

Igen, ezt meg tudom erősíteni. A földbérlet időtartama általában 50 és 99 év között van. A bérleti jog lejárta után a bérleti jog megszűnik, és az ingatlan a bérlő tulajdonába kerül. Ez utóbbinak azonban ekkor megfelelő kártérítést kell fizetnie a haszonbérlőnek az épületért, és ennek alapja az aktuális piaci érték.

Az örökös építési jog még a földterület vagy az ingatlan eladása vagy öröklése esetén sem szűnik meg, mint dologi használati jog. Inkább a földterület vagy az ingatlan új tulajdonosa veszi át az öröklési jogi szerződést és annak hátralévő futamidejét. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a megállapodott időtartam automatikusan megújul vagy meghosszabbodik. Ez inkább úgy értendő, hogy a futamidő újrakezdéséről lehet tárgyalni az új tulajdonossal. Minél több a hátralévő futamidő, annál jobbak az esélyek az ingatlan továbbértékesítésére.

Petra Konradi:

Mi is ez az úgynevezett reverzió?

Tim Wistokat:

Ha a haszonbérlő nem teljesíti szerződéses kötelezettségeit, vagy legalább két évig nem fizeti a megállapított földhaszonbért, a haszonbérbeadó érvényesítheti a visszavásárlási jogát. Ebben az úgynevezett visszterhes követelésben a haszonbérlőnek vissza kell adnia a haszonbérleti jogot a földtulajdonosnak. A szerződés idő előtt megszűnik, és a bérlő az épület tulajdonosa lesz. Itt azonban óvatosnak kell lennünk. Visszaváltás esetén a haszonbérlőnek megfelelő kártérítést kell fizetnie a haszonbérlőnek. Itt is fennáll a lehetőség, hogy a felek egymás között megegyeznek a szerződés békés úton történő meghosszabbításáról.

Ezeken túlmenően, bár a földhaszonbérbeadó elővásárlási jogot biztosíthat a földhaszonbérlőnek a földterület megvásárlására, a földhaszonbérlő nem jogosult a szerződés meghosszabbítására.

Petra Konradi:

Kinek éri meg a földhaszonbérlet?

Tim Wistokat:

Akiknek kevés a saját tőkéjük, de mégsem akarnak lemondani a saját otthonról, azoknak bizonyos körülmények között megéri az örökösödési jog, hiszen csak a ház vételárát kell megemelni, a telekét nem. Ebben az esetben az ingatlan finanszírozásának teljes összege természetesen valamivel alacsonyabb. Az ingatlan vételárán felül az érdeklődők ezután általában fizetik az ingatlanadót, a biztosítási és karbantartási költségeket, valamint az éves földbérleti díjat.

Petra Konradi:

Először is, a földbérlet csábítónak tűnik a kevés saját tőkével rendelkező leendő vásárlók számára. Közelebbről megvizsgálva azonban nem elhanyagolható aggályok merülnek fel. Valószínűleg a legnagyobb hátrány: míg egy telek esetében a rendes banki hitel visszafizetése idővel megszűnik, addig a földhaszonbérlet a szerződés végéig tart. Különösen az alacsony kamatlábak idején a hagyományos finanszírozás gyakran pénzügyileg előnyösebbnek bizonyul.

Az alapbérleti díj ráadásul háromévente kiigazítható. Emiatt fennáll annak a lehetősége, hogy a földhaszonbérleti díjak az évek során meghaladják az ingatlan teljes költségét. Bár a rendszeres ingatlanvásárlás általában drágábbnak tűnik, hosszú távon általában kevésbé bonyolultnak és olcsóbbnak bizonyul.

Ha bármilyen kérdése van ezzel vagy más témával kapcsolatban, kérjük, forduljon szakértőinkhez, vagy még több információt talál weboldalunkon és a VON POLL IMMOBILIEN - App-ban. A linkeket a podcastunk műsorjegyzeteiben találod.

VON POLL IMMOBILIEN - a podcast: Megtalálsz minket a Spotify-on, az Apple Podcaston, a Google Podcaston vagy a VON POLL IMMOBILIEN alkalmazásban, valamint az Amazon Musicon vagy az Alexán keresztül. Csak mondd Alexa, játssza le a VON POLL IMMOBILIEN podcastot.