25.10.2022
A cikk tartalma
Volatilis piac érezhető 2022 harmadik negyedévében
A Szövetségi Statisztikai Hivatal adatai szerint a 2021/2022-es téli félévben 2,95 millió hallgatót írattak be Németországban. Sokan közülük kisebb egyetemi városokba költöznek. Az okok nyilvánvalóak a nyüzsgő nagyvárosokhoz képest: az olcsóbb lakhatási és megélhetési költségek, a több zöldterület, valamint az alacsonyabb stressz- és zajfaktor magasabb élet- és tanulmányi minőséget biztosít. A befektetők már régóta felismerték ezt, és egyre inkább ezeket a helyszíneket keresik. De hogyan alakulnak az árak ezekben a városokban, különösen a jelenleg igen volatilis ingatlanpiac hátterében? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték a németországi kisebb egyetemi városokban lévő társasházi lakások vételárának2 alakulását 2022 harmadik negyedévére vonatkozóan 2022 első negyedévéhez képest.
A 46 elemzett helyszín közül 35 helyen stagnálnak vagy csökkennek az árak, míg tizenegy helyen tovább emelkednek, bár nem olyan erőteljesen, mint az előző évben.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"Az ingatlanpiac tavasz óta sok helyen láthatóan mozgásban van. Ez a kisebb egyetemi városokra is vonatkozik. Az ingatlanárak bizonyos régiókban és szegmensekben stagnálnak vagy csökkennek - bár a nagyon jó és keresett mikro-helyszíneket ez kevésbé érinti. A metropoliszok helyett a kisebb helyszíneken történő befektetések már régóta nem számítanak bennfentes tippnek a befektetők körében az általában alacsonyabb árszint és a nagy fejlesztési potenciál miatt. De vajon jelenleg még mindig megéri? Különösen a vonzó tanulmányi programokkal rendelkező városokban van még potenciális értéknövekedési lehetőség. A befektetőknek azonban alaposan meg kell vizsgálniuk a helyszínek és a szóba jöhető ingatlanok potenciális hozamát, valamint egyéni szempontjaikat és a piac alakulását, és konzultálniuk kell profi ingatlanszakértőkkel is."
A kisebb egyetemi városok 2022 harmadik negyedévére vonatkozó ingatlanár-elemzése szerint a leendő vásárlók Konstanzban és Potsdamban számíthatnak a legmagasabb, 6.321 €/m2, illetve 6.029 €/m2 összegű társasházi lakásárra. Míg Konstanzban az egy négyzetméterre jutó árak 2022 első negyedévéhez képest enyhén, 2 százalékkal emelkedtek, addig Brandenburg tartomány fővárosában, Potsdamban akár -7,8 százalékkal is csökkentek.
Andreas Güthling, a VON POLL IMMOBILIEN potsdami üzletének fiókvezetője:
"A piac jelenleg változóban van. Potsdamban a közelmúltban jelentős áremelkedést tapasztaltunk, és az ingatlaneladók meg tudták tartani az olykor igen magas kikiáltási áraikat - ez most megváltozik. Sok leendő vásárlónak újra kell számolnia a keresési költségvetését a kamatlábak emelkedése miatt. Egyesek számára azonban a jelenlegi piaci árakon történő ingatlanvásárlás már nem lehetséges. A kereslet és a kínálat jelenleg kiegyenlítődik, ami az árak enyhe csökkenését eredményezi. A piac tehát szabályozza önmagát."
Az ábra. 1: A társasházi lakások vételárai a kisebb egyetemi városokban a 22. negyedévben
Az elemzés két éllovasát öt egyetemi város követi, ahol a lakások átlagos négyzetméterára 5000 és 6000 euró között van. Ezek közé tartozik Freiburg im Breisgau 5.534 €/m2, Erlangen 5.449 €/m2, Tübingen 5.390 €/m2, Regensburg 5.176 €/m2 és Heidelberg 5.134 €/m2. A bajor egyetemi városban, Erlangenben 8,3 százalékkal emelkedtek az árak 2022 első negyedévéhez képest, ezzel a legnagyobb áremelkedést érve el az összes vizsgált helyszín közül. Freiburg im Breisgauban (-6,1 százalék), Tübingenben (-4,2 százalék), Regensburgban (-5,5 százalék) és Heidelbergben (-2,8 százalék) viszont csökkentek az árak az év elejéhez képest.
Matthias Gebhardt, az erlangeni, forchheimi és hamarosan hercogenaurachi VON POLL IMMOBILIEN üzletek fiókvezetője:
"Az Erlangenben található nagyobb vállalatok, mint például a Siemens, az Adidas, a Puma vagy a Schäffler, valamint a nagyon jó hírnévnek örvendő Friedrich-Alexander Egyetem Erlangen-Nürnberg, szintén különösen vonzóvá teszi a nürnbergi metropoliszt a nemzetközi közönség számára. Különösen az elmúlt tizenkét-huszonnégy hónapban a külföldi befektetők részéről megnövekedett ingatlanigényléseket regisztráltunk, ami természetesen az árakat is felfelé hajtja."
A kisebb egyetemi városok közül jelenleg Chemnitzben, Szászország Szabadállamának harmadik legnagyobb városában találhatók a legalacsonyabb társasházi ingatlanárak 1.785 €/m2. Itt a négyzetméterenkénti árak -5,6 százalékkal csökkentek 2022 első negyedévéhez képest. A kisebb egyetemi városokban, Magdeburgban, Wuppertalban, Saarbrückenben, Mönchengladbachban, Hildesheimben, Siegenben, Kaiserslauternben, Frankfurt (Oder), Coburgban és Kasselben a leendő vásárlók még mindig mérsékelt, átlagosan 2.000 euró/m2 és 3.000 euró/m2 közötti áron vásárolhatnak lakásokat. A saarbrückeni társasházi lakások árai azonban -11,9 százalékkal az egész elemzésben a legnagyobb mértékben csökkentek.
A Saar-vidék tartományi fővárosa, Saarbrücken mögött közvetlenül a társasházi lakások vételárainak legjelentősebb csökkenésével az egyetemvárosok, Lüneburg következik -11,7 százalékkal (vételár: 4 €.317/m2), Erfurt -9,4 százalékkal (vételár: 3.317 €/m22), Göttingen és Ulm egyenként -8,2 százalékkal (vételár: 3 €.063/m2 és €4.794/m2), valamint Oldenburg és Bayreuth egyenként -8 százalékkal (vételár: €3.740/m2 és €3.934/m2).
A jelenlegi változékony piac fényében érdekes az is, hogy a vizsgált helyszínek közül legalább tizenegy helyen az ingatlanárak 2022 harmadik negyedévében tovább emelkedtek 2022 első negyedévéhez képest. Erlangen áll az élen a társasházi lakások négyzetméterenkénti árának 8,3 százalékos emelkedésével (vételár: 5 449 €/m2), amelyet Coburg követ 6,3 százalékkal (vételár: 2 795 €/m2). Bamberg, Kaiserslautern, Konstanz, Aachen, Flensburg, Frankfurt (Oder) és Magdeburg árai 1,5 és 3 százalék közötti mértékben emelkednek 2022 első negyedévéhez képest.
Heike Hoffmann, a VON POLL IMMOBILIEN magdeburgi üzletének fiókvezetője:
"A bejelentés, hogy az amerikai félvezetőgyártó Intel Magdeburgba települ, érezhető hatással volt az ingatlanpiacra. Azóta az ingatlanigénylések számának ugrásszerű növekedését tapasztaljuk. Ekkor azonban kevesebb ingatlanajánlat és stabil árak voltak. A magasabb jelzáloghitel-kamatlábak és a jelenlegi inflációs tendenciák fényében azonban a vásárlási kedv csökkenését tapasztaljuk. Ennek ellenére sok eladó ragaszkodik magas eladási áraihoz, így a magdeburgi piacon az ingatlanajánlatok száma a tavalyi év azonos időszakához képest csaknem megduplázódott."
2. ábra: A kisebb egyetemi városokban lévő társasházi lakások vételárának alakulása, 22. negyedév vs. 22. negyedév
Még megéri befektetni? A társasházi lakások vételár-tényezői
A befektetők évek óta a kisebb egyetemi városokra összpontosítanak a fenntartható értékfejlesztés és a vonzó hozamlehetőségek miatt. Sokan azonban elgondolkodnak azon, hogy a jelenlegi helyzetet tekintve érdemes-e még befektetni. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői ezért megvizsgálták az egyetemmel rendelkező kisebb német városok1 vételi és bérleti árait, hogy meghatározzák a vételi ár-bérleti díj arányt 2022 harmadik negyedévében.
Vételár-tényező
A vételár-tényező - más néven szorzó - egy ingatlanbefektetés jövedelmezőségéről nyújt információt. Egy 20-as vételárfaktor esetén ez például azt jelenti, hogy a befektetőnek 20 évre van szüksége ahhoz, hogy a megszerzett ingatlan vételárát a keletkező bérleti díjbevételből megtérítse. Sokáig a 20-as szorzót tekintették a nagyon jövedelmező befektetés mércéjének. Ez a mérce azonban mára eltolódott. A legtöbb német régióban ma már 25 körüli vételárszorzóval lehet találkozni, de a 30-as szorzók sem ritkák. Különösen a metropoliszokban és a nagyvárosokban a vételár-tényezők gyakran többszörösen meghaladják ezt a küszöbértéket.
Fig. 3: A társasházi lakások vételár-tényezőinek alakulása a kisebb egyetemi városokban, 3/22. negyedév
A 46 vizsgált egyetemi városból összesen ötben a vételár-tényezők még mindig a 25-ös érték alatt vannak. Befektetésként jelenleg Saarbrücken (vételár: 2.322 €/m², bérleti díj: 8,86 €/m²) a legvonzóbb hely társasházi lakásvásárlásra, ugyanis 21,8-as szorzóval a Saar-vidék tartományi főváros a rangsor végén áll. Ezt követi Göttingen (vételár: 3.063 €/m², bérleti díj: 10,92 €/m²) 23,4-es vételárszorzóval, Mönchengladbach (vételár: 2.490 €/m², bérleti díj: 8,53 €/m²) 24,3-mal, Wuppertal (vételár: 2.284 €/m², bérleti díj: 7,77 €/m²) 24,5, Kaiserslautern (vételár: 2 702 €/m², bérleti díj: 9,15 €/m²) pedig 24,6.
Az elemzésben szereplő további 19 egyetemi város vételár-tényezője 25 és 30 között van. Ezek közé tartozik Siegen is, amely 25,9-es szorzóval éppen csak meghaladja a 25-ös küszöböt. Chemnitzben (vételár: 1 785 €/m², bérleti díj: 5,56 €/m²), az egész rangsorban a legalacsonyabb vételárral és a legalacsonyabb átlagos bérleti díjjal rendelkező városban a vásárlóknak 26,8 éves nettó hideg lakbérrel kell számolniuk, míg Coburgban (vételár: 2 795 €/m², bérleti díj: 8,65 €/m²) 26,9, Magdeburgban (vételár: 2 262 €/m², bérleti díj: 6,80 €/m²) pedig 27,7 éves nettó hideg lakbérrel. Heilbronn (vételár: 4.183 €/m², bérleti díj: 12,56 €/m²) és Passau (vételár: 3.740 €/m², bérleti díj: 10,87 €/m²) jelentősen magasabb, 27,8, illetve 28,7-es vételár- és bérleti díjszorzóval követi őket. Heidelberg is különösen figyelemre méltó: a viszonylag magas, 5 134 €/m²-es vételár mellett a város a harmadik legmagasabb bérleti díjjal rendelkezik az összes vizsgált egyetemi város közül, 14,67 €/m², ami 29,2-es vételárszorzót eredményez. Flensburgban (vételár: 3.217 €/m², bérleti díj: 9,04 €/m²) a vételár-tényező már 29,7.
A 30-as ideális vételár-tényező felett van az elemzett települések közül hét: Paderborn (vételár: 3.299 €/m², bérleti díj: 9,06 €/m²), Bamberg (vételár: 4 €.005 €/m², bérleti díj: 10,99 €/m²), Mainz (vételár: 4 961 €/m², bérleti díj: 13,52 €/m²), Trier (vételár: 3 904 €/m², bérleti díj: 10,62 €/m²), Bayreuth (vételár: 3 934 €/m², bérleti díj: 10,70 €/m²), Oldenburg (vételár: 3 740 €/m², bérleti díj: 10,10 €/m²) és Darmstadt (vételár: 4 907 €/m², bérleti díj: 13,24 €/m²). Az ottani szorzók a paderborni 30,3 és a darmstadti 30,9 között változnak.
A rangsorban ezt követi Freiburg im Breisgau (vételár: 5.534 €/m², bérleti díj: 14,79 €/m²) 31,2-es vételár-tényezővel és az elemzés második legmagasabb bérleti díjával. Míg a Lüneburgban (vételár: 4.317 €/m², bérleti díj: 11,03 €/m²) 32,6 év kell a vételár megtérüléséhez, addig Augsburgban (vételár: 4.983 €/m², bérleti díj: 12,59 €/m²) 33 év, Konstanzban (vételár: 6 €.321 €/m2 , bérleti díj: 15,14 €/m2 ) - a legmagasabb vételárral és bérleti díjjal rendelkező városban - még 34,8 év.
Erlangenben (vételár: 5 449 €/m2 , bérleti díj: 12,83 €/m2 ) és Halle an der Saale (vételár: 3 €/m2 ) esetében ez az idő 34,8 év.076 €/m², bérleti díj: 7,20 €/m²) a vételár-tényező 35,4, illetve 35,6. A rangsor élén Potsdam áll (vételár: 6 029 €/m², bérleti díj: 12,73 €/m²) - itt a vásárlóknak átlagosan 39,5 évvel kell számolniuk, amíg a beruházásuk egyensúlyba kerül.
1 VON POLL IMMOBILIEN a német ingatlanpiac kategorizálása során a BulwienGesa A, B, C és D városok osztályozását veszi alapul. A városokat aszerint csoportosították, hogy milyen funkcionális jelentőséggel bírnak a nemzetközi, nemzeti, regionális vagy helyi ingatlanpiacon. A BulwienGesa a C és D helyeken 46 olyan várost sorol be egyetemi vagy főiskolai városnak, ahol legalább 7000 diák tanul, az A és B városokat a különválasztás miatt nem veszi figyelembe.
2 A társasházakra vonatkozó vételárelemzés adatalapja a GeoMap és a VON POLL IMMOBILIEN Research 2022 harmadik negyedévére vonatkozó átlagos eladási árak alapján készült, összehasonlítva a 2022 első negyedévi árakkal.
