31.01.2023
A cikk tartalma
TARTALOM EZEN AZ OLDALON:
- 1. Többségében csökkenő vételárak a B- és C-városokban
- 2. Az ingatlanárak az A-városokban is csökkennek
- 3. Növekvő ingatlankínálat a B- és C-városokban
- 4. További társasházak és házak az A-városokban is
1. A B- és C-városokban csökken a vételárak többsége
Kihívásokkal teli év áll az ingatlanpiac mögött - soha ennyi külső tényező nem befolyásolta még egyszerre a piacot. A magasabb jelzálogkamatok mellett a leendő vásárlók a tervezési biztonság hiányával, a magasabb építési és felújítási költségekkel, valamint a bankok szigorúbb hitelezési politikájával szembesülnek. De hogyan hatnak ezek a piaci változások valójában az ingatlanárakra? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői közelebbről megvizsgálták a német B és C városokban1 a társasházi lakások, valamint a családi és ikerházak vételárainak és kínálatának alakulását2, és összehasonlították a 2022 negyedik negyedévére vonatkozó átlagos négyzetméterárakat 2022 első negyedévével.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
'2022 nyara óta az ingatlanpiac változóban van. Eddig tisztán eladói piacon voltunk, most minden a vevők és az eladók egyensúlya felé fordul. A leendő vásárlóknak a megnövekedett finanszírozási kamatok miatt újra kell számolniuk, mivel a vásárlási költségvetésük csökkent. Emellett a megélhetési költségek is emelkedtek az infláció következtében. A vásárlók ezért sokkal alaposabban mérlegelik a vásárlási döntésüket, és már nem hajlandóak bármilyen árat kifizetni.'
Az alábbi grafikonon látható, hogy az ingatlanárak és a kínálati adatok korrelálnak, és a lakóingatlanok jelenlegi piaci helyzetében 2022-ben látható elmozdulás történt 2021-hez képest. Miközben a társasházi lakások és házak kínálata* minden elemzett helyen növekszik, az átlagárak többsége 2022-ben stagnál vagy csökken. Az elemzett 35 B és C városban 29 helyen csökkennek az árak. Csak hat helyen emelkedtek az árak.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
'Kétségtelen, hogy az ingatlanok nagyobb választéka ellensúlyozza a korábbi túlkeresletet. A kereslet és a kínálat ismét kiegyenlítődik. Ráadásul ez a fejlődés az elmúlt évek árspirálját is befolyásolja.'
Fig. 1: Vételár és kínálat alakulása 2022-ben 2021-hez képest a társasházak és házak esetében
A 2022 negyedik negyedévében a legjelentősebb áremelkedéssel rendelkező éllovas Magdeburg (vételár: 2.341 €/m2). Szász-Anhalt tartomány fővárosában a változó piaci feltételek ellenére 15,8 százalékkal emelkedtek az árak.
Heike Hoffmann, a VON POLL IMMOBILIEN magdeburgi üzletének fiókvezetője:
'Az, hogy Magdeburgban tovább emelkedtek az ingatlanárak, az Intel letelepedésének tudható be. A bejelentés óta az ingatlanigénylések számának ugrásszerű növekedését tapasztaltuk. Ennek megfelelően a helyszínen az eladók árelvárásai is magasak.'
Magdeburg után Duisburg következik (vételár: 2.426 €/m2) 7,5 százalékos növekedéssel, Erlangen (vételár: 4.872 €/m2) 5,2 százalékkal és Saarbrücken (vételár: 2180 €/m2) 4 százalékkal.
'Különösen Duisburg déli részén eddig alig tapasztaltunk áresést. Ennek oka a környező városok, például Krefeld, Ratingen, Solingen és különösen Düsseldorf magas vásárlóereje. Minél jobb a helyszín és az ingatlan, annál stabilabbak az árak. Duisburg nagyon jó helyszínei közé tartoznak például Rahm, Serm, Mündelheim, Buchholz, Großenbaum, valamint Huckingen városrészek.'
A négyzetméterárak valamivel kisebb mértékben, 2,5 százalékkal emelkedtek Dortmundban (vételár: 2.933 €/m2) és 2,2 százalékkal Mülheim an der Ruhrban (vételár: 2.877 €/m2) 2022 negyedik negyedévében.
Fig. 2: A vételár alakulása 2022 negyedik negyedévében 2022 első negyedévéhez képest a társasházi lakások és házak esetében százalékban
Wuppertalban (vételár: 2.451 €/m2), Essenben (vételár: 2.778 €/m2), Darmstadtban (vételár: 4.487 €/m2) és Bochumban (vételár: 2.588 €/m2), a társasházi lakások, valamint a családi és ikerházak átlagos ingatlanárai 0,5 és -0,5 százalék között stagnáltak.
Thorsten Claus, a VON POLL IMMOBILIEN Lübeck és Bad Schwartau kirendeltségvezetője
'A nagyszámú vonzó munkaadónak, mint például a Thyssenkrupp vagy az EON, köszönhetően Essen nagyon erősen növekszik. A nagy keresletnek megfelelően az ingatlanárak továbbra is stabilak. Különösen a kiváló minőségű helyszínek továbbra is nagyon népszerűek. A legkeresettebbek az Essen déli részén fekvő városrészek, köztük Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen és Werden.'
A 2022 negyedik negyedévében csak enyhe - még mindig az öt százalék alatti - árcsökkenés tapasztalható 2022 első negyedévéhez képest további hét városban. Ezek közé tartozik a hanzaváros, Bréma (vételár: 2 995 euró/m2) -2,1 százalékos csökkenéssel, valamint Brandenburg tartomány fővárosa, Potsdam, amely az egész rangsorban a legmagasabb, 5 398 eurós négyzetméterenkénti árral rendelkezik, -3,5 százalékkal. Mannheimben (vételár: 3 947 €/m2) és Regensburgban (vételár: 4 959 €/m2) azonban szintén -4,6 százalékkal, illetve -4,9 százalékkal csökkennek az árak.
A vizsgált B és C helyszínek többségén, összesen 14 városban az árcsökkenés már valamivel erőteljesebb, -5 százalék és -7,7 százalék között mozog 2022 negyedik negyedévében. Offenbach am Mainban (vételár: 4 098 €/m2) a vételárszint -5 százalékkal csökkent, míg Freiburgban (vételár: 5 339 €/m2), a teljes elemzésen belül a második legmagasabb négyzetméterárakkal rendelkező városban még -5,4 százalékkal. Míg az augsburgi leendő vásárlóknak 2022 első negyedévében még átlagosan 5 001 euró/m2-val kellett kalkulálniuk, addig 2022 negyedik negyedévében már csak 4 708 euró/m2 volt - ez -5,9 százalékos csökkenésnek felel meg. A saját tulajdonú lakások, valamint a családi és ikerházak ingatlanárai még erőteljesebben csökkentek Kielben (vételár: 3 591 €/m2) -6,8 százalékkal, Nürnbergben (vételár: 4 161 €/m2) -7 százalékkal, Mönchengladbachban (vételár: 2.475 €/m2) -7,4 százalékkal és Bielefeld (vételár: 2.840 €/m2) -7,7 százalékkal.
A négy olyan helyszín között, ahol 2022 negyedik negyedévében a legmarkánsabb árcsökkenés tapasztalható 2022 első negyedévéhez képest, egy B-város és három C-város található. Ha 2022 negyedik negyedévében Hannoverben -8,9 százalékkal csökkentek a lakóingatlanok négyzetméterárai (vételár: 3736 €/m2), akkor Osnabrückben -9,1 százalékkal (vételár: 2903 €/m2). Erfurtban és Lübeckben az árak még ennél is nagyobb mértékben, kétszámjegyű százalékkal csökkentek. Míg 2022 első negyedévében az erfurti vásárlók 3367 €/m2-t fizettek, addig 2022 negyedik negyedévében már csak 3025 €/m2-t, ami -10,2 százalékos árcsökkenésnek felel meg. Lübeck így 2022 negyedik negyedévében 3.679 €/m2 hívott fel, nem pedig 4.215 €/m2, mint 2022 első negyedévében. Itt csökkentek a legnagyobb mértékben, -12,7 százalékkal az ingatlanárak.
'A nagyszámú vonzó munkaadónak, mint például a Thyssenkrupp vagy az EON, köszönhetően Essen nagyon erősen növekszik. A nagy keresletnek megfelelően az ingatlanárak továbbra is stabilak.
Különösen a magas színvonalú helyszínek továbbra is nagyon népszerűek. Essen déli részén a legkeresettebbek a városrészek, köztük Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen és Werden.'
2. Az A-városokban is csökkennek az ingatlanárak
'Frankfurt am Main egyik különlegessége a magas lakóépületek erőteljes fejlődése, amely ilyen mértékben egyetlen más német metropoliszban sem található meg. A város egyre szélesebb és egyre magasabb. Csak a 172 méter magas Grand Towerben 413 lakás, míg a Four magasházegyüttesben 600 lakás található - hogy csak két példát említsünk az elmúlt öt év élénk építési tevékenységére és a Frankfurtban és környékén zajló városrészfejlesztésekre.'
Fig. 2: Új építkezések aránya a lakásállományban, 2017-2021
A rangsor első négy helyét Bonn követi 4,4 százalékos, 162 885 lakásra történő növekedéssel, Berlin és Drezda pedig egyenként 4,3 százalékos, 1 938 034 lakásra, illetve 300 985 lakásra történő növekedéssel. Ezzel szemben Düsseldorf, Mannheim, Lipcse, Nürnberg és Wiesbaden lakásállománya 2017 és 2021 között 3 és 4 százalék közötti mértékben fog növekedni.
A legalacsonyabb növekedési ütemet az elemzési időszakon belül Duisburgban regisztrálták, mindössze 1,2 százalékkal 249 971 lakásra, Bochumban 1,6 százalékkal 190 921 lakásra és Essenben 1,9 százalékkal 305 634 lakásra. Hannoverben, Karlsruhéban, Kölnben, Dortmundban, Stuttgartban és Brémában szintén csak 2-3 százalékkal nő a lakásállomány 2017 és 2021 között.
Minden adat és grafika felhasználható és közzétehető a következő forrásra való hivatkozással: von Poll Immobilien GmbH.
A grafikák digitálisan elérhetők egy beágyazási link segítségével itt: https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ és https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.
1 A VON POLL IMMOBILIEN a német ingatlanpiac kategorizálásának alapjául a BulwienGesa A, B, C és D városok szerinti osztályozását használja. Ebből a célból a városokat aszerint csoportosították, hogy milyen funkcionális jelentőséggel bírnak a nemzetközi, az országos, valamint a regionális vagy helyi ingatlanpiac szempontjából. A BulwienGesa hét 'A' várost sorol a legfontosabb német központok közé, amelyek országos és egyes esetekben nemzetközi jelentőséggel, valamint nagy, funkcionális piacokkal rendelkeznek. A 14 B-helyszín országos és regionális jelentőségű nagyvárosokat foglal magában.
2 A jóváhagyott és befejezett lakások adatbázisa az empirica regio és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) adatain alapul a 2017 és 2021 közötti elemzési időszakra vonatkozóan.
3 A meglévő épületek adatbázisa az empirica regio által meghatározott lakóépület- és lakásállomány aktualizálása.
4 Az egyes helyszínek jobb összehasonlíthatósága érdekében az engedélyezett és befejezett lakások száma 1. Az egy 1.000 lakost az empirica regio és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) adatai alapján kiigazítottuk.
