05.09.2023 • 4 min. olvasási idő
A cikk tartalma
A vételár-bérleti díj alakulása tovább távolodik egymástól
A sokéves folyamatos emelkedés után most először tapasztalható az ingatlanárak lehűlésének szakasza, ez azonban új lehetőségeket nyithat meg a vevők és a befektetők számára. Az ukrajnai háború által súlyosbított növekvő infláció a központi bankok kamatpolitikájának megváltozásához vezetett, ami elkerülhetetlenül a jelzáloghitelek kamatainak emelkedését eredményezte. A leendő vásárlóknak ennek következtében újra kellett számolniuk. A megemelkedett kamatlábak miatt csökkent az ingatlanok iránti kereslet, ugyanakkor a bérleti piac megélénkült, és a bérleti díjak - különösen a német metropoliszokban - emelkedtek. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemezték, hogy a bajor főváros 25 kerületében lévő lakások átlagos vásárlási és bérleti1 árai mennyire térnek el egymástól Münchenben 2023 első félévére vonatkozóan 2022 első félévéhez képest.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"Jelenleg szinte minden metropoliszban emelkednek a bérleti díjak, miközben az ingatlanok vételára csökken - a tendencia Münchenben is egyértelmű. A piacok eltérnek egymástól. A vásárlás tehát ismét vonzóbbá válik? Ennek számos oka van. A leendő vásárlók figyelembe veszik az új kamatszintet. Emellett nagyobb ingatlanválaszték áll rendelkezésükre, a forgalmazási idő meghosszabbodott, és megnőtt a tárgyalási mozgásterük. A leendő vevőknek érdemes kihasználniuk ezt a lehetőséget. Végső soron bizonytalan, hogy a helyzet meddig marad ilyen - és nem is sokáig. Az Európai Központi Bank további kamatemelései lehetségesek. München mind a 25 kerületében csökkentek a saját tulajdonú lakások vételárai 2023 első félévében 2022 első félévéhez képest - 20 kerületben akár kétszámjegyű százalékos mértékben is. A bérleti árak ezzel szemben a bajor főváros 24 kerületében emelkedtek - a kerületek csaknem felében mintegy 5 és 9 százalék között."
A vételi-bérleti árkülönbség leginkább a csendes lakónegyedben, Moosachban, a népszerű Marienplatz központú Altstadt-Lehelben és a Milbertshofen-Am Hartban az Olimpiai Parkkal és a jól ismert Olimpiai Stadionnal rendelkező Milbertshofen-Am Hartban nyílt meg. Moosachban a társasházi lakások négyzetméterárai -14,7 százalékkal (vétel: 7 503 €/m2), Altstadt-Lehelben és Milbertshofen-Am Hartban egyenként -13,5 százalékkal csökkentek (vétel: 12 654 €/m2 és 8 190 €/m2). Ezzel szemben a lakások bérleti díja 6,8 százalékkal emelkedett Moosachban (bérleti díj: 20,52 €/m22), 7,4 százalékkal Altstadt-Lehelben (bérleti díj: 27,65 €/m22) és 7,2 százalékkal Milbertshofen-Am Hartban (bérleti díj: 22,60 €/m22) 2023 első felében az előző év azonos időszakához képest.
Volker Stich, a VON POLL IMMOBILIEN München irodavezetője:
"A bérleti piac a vevőpiac korai indikátora. A leendő vásárlóknak most érdemes kihasználni az alacsonyabb árszintet. Az ingatlan még mindig jó védelmet jelent az infláció ellen, a bérleti díj nélküli élet pedig a legjobb öregségi nyugdíjbiztosítás. A belvárosi vagy központi fekvésű, magas árszínvonalú ingatlanok iránt továbbra is nagy a kereslet - mert München megéri az embereknek. Összességében az ingatlanok kínálata jelentősen megnőtt, és a túlzások eltűntek a piacról. Ezek a jelek arra utalnak, hogy hosszú távon ismét élénkülni fog az ingatlanvásárlás."
Fig. 1: Vásárlási és bérleti árak alakulása München városrészeiben, 1/22. hó vs. 1/23. hó (grafikon: von Poll Immobilien GmbH) - interaktív grafikon, számadatokkal együtt mouseoverrel: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
Moosach mellett Aubing-Lochhausen-Langwied -14,8 százalékkal (vétel: 7.211 €/m2) és Berg am Laim -15,3 százalékkal (vétel: 7.588 €/m2) a müncheni lakónegyedek közül azon három kerület közé tartozott, ahol a társasházi lakások vételárai a legerősebben csökkentek. Ezzel szemben a lakásbérleti díjak mérsékelten, 2,5 százalékkal emelkedtek Aubing-Lochhausen-Langwiedben (bérleti díj: 17,96 €/m2) és 3,7 százalékkal Berg am Laimban (bérleti díj: 19,63 €/m2).
A vételár-bérleti díjak alakulása a vizsgált müncheni kerületek között a legkevésbé Ramersdorf-Perlachban, Bogenhausenben és Untergiesing-Harlachingban tér el egymástól. A saját tulajdonú lakások vételárai 2023 első felében Ramersdorf-Perlachban átlagosan -13,5 százalékkal (vétel: 7 375 €/m2), az előkelő Bogenhausen kerületben -9,8 százalékkal (vétel: 8 754 €/m2) és Untergiesing-Harlachingban -12,6 százalékkal (vétel: 8 827 €/m2) csökkentek. Míg Ramersdorf-Perlachban a bérlakások négyzetméterárai valójában -2,2 százalékkal csökkentek (bérleti díj: 19,20 €/m22) - ezzel ez az egyetlen kerület, ahol a bérleti díjak csökkentek 2022 első félévéhez képest -, addig Bogenhausenben a bérleti díjak enyhén, 1,6 százalékkal emelkedtek (bérleti díj: 21,26 €/m22), Untergiesing-Harlachingban pedig 2,8 százalékkal (bérleti díj: 20,59 €/m22).
Michael Zeller, a VON POLL IMMOBILIEN München - Solln/Grünwald irodavezetője:
"Az ingatlanok iránti kereslet - az egyes városrészek vagy területek nagyon jó mikro-lokációit kivéve - láthatóan csökkent. Ennek következtében az ingatlanok kínálata megnőtt, és a forgalmazási időszak is meghosszabbodott. Ráadásul a leendő vásárlók már nem fogadnak el minden kért árat. A befektetők még mindig 400 000 euró körüli vételárú ingatlanokat kérnek - de csak jó helyen. Az e feletti árakat a tőkebefektetők nehezen tudják megvalósítani, mivel a kamatok - törlesztés nélkül - olykor magasabbak, mint a hideg bérleti díjak."
Az is feltűnő, hogy München mindössze öt kerületében csökkentek egyszámjegyű százalékkal a társasházi lakások négyzetméterárai 2023 első felében, köztük Obergiesing-Fasangartenben -8,1 százalékkal (vétel: 8.492 €/m2), Schwabing-West -8,7 százalékkal (vétel: 10.723 €/m2), Feldmoching-Hasenberg -9,1 százalékkal (vétel: 7.282 €/m2), Trudering-Riem -9,4 százalékkal (vétel: 8.168 €/m2) és mint már említettük, Bogenhausen. Míg a bérleti díjak Trudering-Riemben 6,9 százalékkal (bérleti díj: 19,11 €/m2) és Obergiesing-Fasangartenben 4,7 százalékkal (bérleti díj: 20,69 €/m2), valamivel gyengébben nőttek Schwabing-Westben 2,7 százalékkal (bérleti díj: 24,40 €/m2) és Feldmoching-Hasenbergben 3,8 százalékkal (bérleti díj: 18,72 €/m2).
München 14 kerületében a társasházi lakások négyzetméterárai -10 százalék és -13 százalék között csökkentek 2023 első felében, köztük többek között München top helyszínei közül Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (vétel: 12.176 €/m2), Schwabing-Freimann (vásárlás: 10.101 €/m2), Au-Haidhausen (vásárlás: 10.376 €/m2), Neuhausen-Nymphenburg (vásárlás: 9.603 €/m2), Schwanthalerhöhe (vásárlás: 9.728 €/m2). A lakások átlagos bérleti díjai viszont 4 és 6 százalék között emelkedtek ezekben a lakónegyedekben.
Sascha Hadeed, a VON POLL COMMERCIAL München és VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing irodavezetője:
"Az ingatlanok iránti kereslet - az egyes városrészek vagy területek nagyon jó mikro-lokációit kivéve - láthatóan csökkent. Ennek következtében megnőtt az ingatlanok kínálata, és a forgalmazási időszak is meghosszabbodott. Ráadásul a leendő vásárlók már nem fogadnak el minden kért árat. A befektetők még mindig 400 000 euró körüli vételárú ingatlanokat kérnek - de csak jó helyen. Az e feletti árakat a tőkebefektetők nehezen tudják megvalósítani, mivel a kamat - törlesztés nélkül - olykor magasabb, mint a hideg bérleti díj. A befektetők jelenleg is nagyon óvatosak a magas kikiáltási árakkal szemben. A müncheni boom csúcsán néha 40 és 50 közötti vételár-tényezőkkel találkozhattunk. A jelenlegi közel 4 százalékos kamatterhek mellett ez már nem kalkulálható. Ráadásul az ilyen ingatlanok tulajdonosai egyelőre nem hajlandóak az árat ésszerűen csökkenteni - így ezen a piacon jelenleg alig van mozgás."
A müncheni kerületek ingatlanár-elemzése
Fig. 2:A vásárlási és bérleti árak alakulása München városrészeiben, HY1/22 vs. HH1/23 (Táblázat: von Poll Immobilien GmbH)
A lakások bérleti díjai 2023 első félévében ismét a müncheni Allach-Untermenzing városrészben emelkedtek a legnagyobb mértékben az előző év azonos időszakához képest, 8,9 százalékkal (bérleti díj: 19,13 €/m2) és a népszerű egyetemi negyedben, Maxvorstadtban 8,8 százalékkal (bérleti díj: 26,11 €/m22). Ezzel szemben a társasházi lakások vételárai -10,6 százalékkal csökkentek Allach-Untermenzingben (vétel: 7.861 €/m2) és -11 százalékkal Maxvorstadtban (vétel: 11.653 €/m2).
1 A társasházi lakások vételárelemzésének, valamint a portfólióban lévő lakások bérleti díjainak (2019-ig bezárólag) adatalapja a GeoMap és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) 2022 első félévi átlagos eladási áraihoz képest a 2023-as év első felében mért átlagos eladási árak.
Az interaktív oszlopdiagram grafikája a beágyazási linkkel együtt letölthető innen: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
