04.01.2024 • 3 min. olvasási idő
A cikk tartalma
A befolyásoló tényezők száma növekszik
A gazdasági, demográfiai és politikai tényezők mellett a technológiai innovációk, a társadalmi-kulturális trendek, a környezeti feltételek, a szabályozási változások és a társadalmi események is jelentős hatással lehetnek a piacokra. A Corona-járvány, a geopolitikai konfliktusok és az éghajlatváltozás fényében aligha tagadható, hogy ezek a befolyásoló tényezők az elmúlt öt évben megnövekedtek, és az események közötti időközök csökkenni látszanak. Az ingatlanpiac is láthatóan érezte a hatásokat, ami az infláció emelkedéséhez, a központi bankok kamatpolitikájának változásához és a lakóépületekre vonatkozó kötelező energiahatékonysági szabványokhoz vezetett. A VON POLL IMMOBILIEN szakértői a 2018 januárjától 2023 júliusáig tartó ötéves trendben elemezték az A-városok - München, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Stuttgart és Lipcse - házak és lakások átlagos ingatlanárait*, és megvizsgálták, hogy mely események vezettek jelentős változásokhoz.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"Az ingatlanpiacon hosszú időn keresztül folyamatos négyzetméterenkénti áremelkedés volt tapasztalható, különösen a német nagyvárosokban és közvetlen környékén. Az ötéves tendencia világossá teszi, hogy nem minden válság egyforma, hanem különböző hatások érhetik a piacot. A világjárvány idején a nagyobb biztonságot, valamint a magánéletet szolgáló lakások iránti fokozott tudatosság és a home office-hatás ráadásul fellendítette egyes lakások és házak áralakulását, míg az ukrán háború kitörése és annak következményei először fordulatot hoztak, és így a felhevült ingatlanpiac lehűléséhez vezettek. Azóta az ingatlanárak csökkentek, egyes esetekben jelentősen. Ennek ellenére látható, hogy az A-városokban, Frankfurt am Mainban, Berlinben, Münchenben, Hamburgban, Düsseldorfban, Kölnben, Stuttgartban és Lipcsében az árak még mindig magas szinten vannak, többnyire jóval a járvány előtti szintek felett."
Az árak alakulása 2018 és 2020 között
2018 januárja és 2020 januárja között a németországi házak és lakások ingatlanárai folyamatosan, 24,4 százalékkal, átlagosan 2 297 euró/m2-ról 2 857 euró/m2-ra emelkedtek. Ez a kép minden A-városban tükröződött. Az élen Berlin áll 21,1 százalékos áremelkedéssel 4.926 €/m2-ra, amelyet Stuttgart követ 19,2 százalékkal 5.208 €/m2-ra és Lipcse 18,7 százalékkal 2.810 €/m2-ra. A lakóingatlanárak e megugrásával Stuttgart 2020 januárjában a harmadik helyre lépett előre a legdrágább A-városok között, közvetlenül Frankfurt am Main után, ahol átlagosan 6 003 €/m2, Münchenben pedig 8 körüli összeget kínáltak a leendő ház- és lakásvásárlóknak.777 €/m2.
1. ábra: A házak és lakások vételárának alakulása az A-városokban és Németország egészében 2018 január és 2023 július között (grafikon: von Poll Immobilien GmbH) - interaktív grafikon, ill. Számok mouseoverrel: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/
Az árak alakulása 2020 és 2022 között
A lakóingatlanok árának emelkedő tendenciája egy rövid szünet után a Corona-járvánnyal 2020 márciusától tovább folytatódott - egyes esetekben a korábbiaknál is erőteljesebben. Az ingatlanárak 2020 márciusa és 2022 februárja között a legnagyobb mértékben Lipcsében emelkedtek, egész pontosan 31,3 százalékkal 3 844 euró/m2-ra, a hanzavárosban, Hamburgban 28,2 százalékkal 6 749 euró/m2-ra, valamint Kölnben 23,5 százalékkal és Düsseldorfban 23,4 százalékkal 5 335 euró/m2-ra, illetve 5 834 euró/m2-ra. Míg a négyzetméterárak ugyanebben az időszakban Münchenben - a rangsor legdrágább ingatlanárakkal rendelkező városában - emelkedtek a legkevésbé, 12,4 százalékkal 9.961 euró/m2-ra, addig Frankfurt am Mainban - az A-városok között a második legdrágább ingatlanárakkal rendelkező városban - még mindig 21,3 százalékkal, átlagosan 7.157 euró/m2-ra emelkedtek a házak és lakások négyzetméterárai.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
Az árak alakulása 2022 és 2023 között
A német ingatlanpiacon fordulópontot jelentett az ukrajnai háború 2022. február 22-i kitörése. Ettől az időponttól 2022 júliusáig, amikor az Európai Központi Bank (EKB) először emelte meg az irányadó kamatlábat, és ezzel tizenegy év után véget vetett az euróövezetben a nulla százalékos kamatpolitikának, az ingatlanárak szinte valamennyi A-városban stagnáltak vagy először csökkentek, egyes esetekben hirtelen. Egyedül a német fővárosban, Berlinben emelkedtek tovább enyhén a négyzetméterárak, 1,9 százalékkal 6 059 euróra. A legjelentősebb visszaesést ebben az öt hónapban a müncheni átlagos ingatlanárak mutatták, amelyek -5,6 százalékkal 9 euróra csökkentek.400 €/m2, ezt követte Frankfurt am Main -4,5 százalékkal 7.157 €/m2-ra, majd Stuttgart -2,9 százalékkal 5.848 €/m2-ra.
2022 júliusa óta további kamatemelések következtek az EKB részéről, ami a jelzáloghitelek kamatainak emelkedéséhez, valamint a piac változékony helyzetéhez vezetett. A politikában az épületenergetikai törvény kiigazításáról és a lakóingatlanok tervezett felújítási kötelezettségeiről szóló, egyre erősödő vita emellett bizonytalanságot okozott a leendő vásárlók és eladók körében - látható hatással az ingatlanárakra. Az árszint 2022 júliusától 2023 júliusáig tovább csökkent. Ebben az időszakban az ingatlanárak Frankfurt am Mainban csökkentek a legnagyobb mértékben, -8,4 százalékkal 6 559 €/m2-ra, ezt követte Köln -8,3 százalékkal 4 908 €/m2-ra és München -8,1 százalékkal 8 640 €/m2-ra. Berlinben is először csökkentek az árak, -2,2 százalékkal, átlagosan 5.926 €/m2-ra.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
* A házak és lakások (meglévő és új építésű) vételárelemzésének adatalapja a GeoMap és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2023) 2018 januárja és 2023 júliusa közötti átlagos eladási árak alapján készült.
Az interaktív grafikon, beleértve a beágyazási linket is, letölthető innen: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/
