19.09.2025 • 6 min. olvasási idő
A cikk tartalma
Továbbra is keresett a vízparti élet - az árak enyhén emelkednek
Aki Németország egyik legszebb tavánál lakik, az nem csupán egy ingatlanban, hanem egy olyan környezetben él, ahol a pihenés, a természet és az életminőség ötvöződik. Akár Tegernsee, Starnberger See, Ammersee vagy Müritz - a vízparti életnek megvan a maga különleges varázsa. Nemcsak a kilátás, hanem az életérzés is lenyűgöző: reggelente a tóparton sétálni, este pedig a mólón befejezni a napot. Nem csoda tehát, hogy a németországi tavaknál lévő ingatlanok iránt továbbra is nagy a kereslet. De hogyan alakulnak majd az árak ezeken a különleges helyszíneken 2025-ben? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői az idei tójelentésben elemezték a Németország legszebb és legismertebb tavai2 körüli lakóingatlanok1 vételárának1 alakulását3 2025 első félévében 2024 első félévéhez képest, és megvizsgálták, hogy 2025-ben az adott tavaknál milyen legmagasabb árat kérnek érte.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"Mi is enyhe, de folyamatos árnövekedést látunk a legjobb tóhelyeken 2025-ben - az országos trenddel összhangban. Különösen a tavak első sorában lévő ingatlanok továbbra is nagy keresletnek örvendenek majd, és értékük stabil marad. A kínálat azonban itt nagyon szűkös és ennek megfelelően drága. Aki a közvetlen parttól távolabb, például a második vagy harmadik sorban keres ingatlant, lényegesen nagyobb választékot és gyakran jobb ár/helyszín arányt talál. A keresletet azonban nem csak a saját tulajdonú lakók, hanem egyre inkább a hosszú távú értékállóságot kereső befektetők is hajtják. Aki tóparti ingatlan vásárlását tervezi, annak nemcsak az elhelyezkedést, hanem az infrastruktúrát, a tóra való kilátást és az esetleges természetvédelmi vagy műemlékvédelmi követelményeket is figyelembe kell vennie. Ezek a pontok gyakran nagyobb hatással vannak a használati értékre, mint a víztől való néhány méteres távolság."
A felső-bajorországi Tegernsee 2025-ben is vitathatatlanul az élen áll: a 9595 eurós átlagos négyzetméterárral a Tegernsee környéke ismét Németország egyik legexkluzívabb lakóhelye. A Tegernsee-parti ingatlanok maximális kikiáltási ára 2025 első felében elérte a 14 778 €/m2 - a legmagasabb értéket az egész rangsorban. A Tegernsee mögött némileg lemaradva következik a Starnbergi-tó, ahol a leendő vásárlóknak 2025 első felében átlagosan 8 589 €/m2 -vel kellettkalkulálniuk . Eztköveti a Königssee 7.350 €/m2, az Ammersee 7.262 €/m2és a Chiemsee 6.086 €/m2 - ezek mind Bajorország legkeresettebb tóhelyszínein találhatók.
Ábra : Németország legszebb és legismertebb tavai körüli lakóingatlanok átlagos vételárai és legmagasabb árai, 2025 1. félév vs. 2024 1. félév (grafika: von Poll Immobilien GmbH).
Érdekes az is, hogy az árak az összes említett tóvidéken emelkedtek az előző évhez képest: a legerőteljesebben a Chiemsee-tónál, 8,2 százalékkal, majd a Starnbergi-tó következik 7,7 százalékkal, az Ammersee 6,3 százalékkal, a Königssee 3,5 százalékkal és a Tegernsee mindössze 0,5 százalékkal.
Vivien Pucer, a VON POLL IMMOBILIEN Starnberg / Fünf-Seen-Land partnerüzletének fiókvezetője:
"A Starnbergi-tó nemcsak Németország egyik leghíresebb, hanem egyben az egyik legtörténelmibb tava is - München közelsége, a tiszta víz és a páratlan alpesi kilátás miatt a tó továbbra is Németország egyik legexkluzívabb és legkeresettebb címe. Az elmúlt 1,5 évben először figyelhettük meg, hogy a kereslet és a kínálat némileg kiegyenlítődik - ami újdonság a hagyományosan rendkívül ritka tóparti ingatlanok tekintetében. Az itteni vásárláshoz nemcsak tőkére, hanem türelemre és az építési jog olyan sajátosságainak ismeretére is szükség van, mint például a műemlékvédelem vagy a korlátozott átalakítási lehetőségek. Az árszínvonalat az elhelyezkedés határozza meg: az első sorban a vevőknek ma már tízmillió euró feletti összegekkel kell számolniuk - ahogy nő a parttól való távolság, úgy csökken az ár, de gyakran a közvetlen kilátás a vízre is."
A potenciális vásárlók a berlin-brandenburgi Wannsee partján fekvő házért vagy társasházi lakásért 5 960 euró/m2, a bajorországi Eibsee környékén 5 752 euró/m2, a baden-württembergi Bodeni-tónál 5 475 euró/m2, a hamburgi Öjendorfer See partján pedig 4 675 euró/m2 árral számolhatnak. A Wannsee 8 767 €/m2 maximális kikiáltási árával 2025 első felében az ötödik helyen állt a tóparti helyszínek legdrágább ingatlanjai között. Az ingatlanárak ebben a négy tóparti régióban -0,3 százalék és 6,3 százalék között enyhén emelkedtek vagy stagnáltak.
Peter Römke, a VON POLL IMMOBILIEN konstancai és singeni partnerüzleteinek tulajdonosa:
"A Bodeni-tó Közép-Európa harmadik legnagyobb tava, amely három országgal - Németországgal, Ausztriával és Svájccal - határos. A Bodeni-tó régiója számos természetvédelmi területnek ad otthont, mint például a Wollmatinger Ried, és az enyhe éghajlat, a tó közelsége és a környező Alpok jellemzi. A tóparti ingatlanok iránt érdeklődő ügyfelek számára a legnagyobb kihívást elsősorban az ár jelenti. Emellett a természet- és környezetvédelem nagyon fontos a Bodeni-tónál. Néha szigorú építési előírások vannak érvényben, és a tó egyes részei vízvédelmi területként vannak kijelölve, ami bizonyos körülmények között a használat korlátozásához vezethet."
A bajorországi Brombachsee partján lévő ingatlanokára 3 000 €/m2és 4 000 €/m2 között van, 3 627 €/m2, a schleswig-holsteini Großer Plöner See partján 3 110 €/m2, a brandenburgi Großer Stechlinsee partján 3 107 €/m2, a szászországi Kulkwitzer See partján 3 063 €/m2, a baden-württembergi Schluchsee partján 3 039 €/m2 és az alsó-szászországi Steinhuder Meer partján 3 028 €/m2. Feltűnő, hogy a Großer Plöner See árai -1,8 százalékkal csökkentek a tavalyi év azonos időszakához képest, ami a második legnagyobb árcsökkenés az idei tójelentés során. Míg a Großer Stechlinsee árai szintén enyhén, -1,4 százalékkal csökkentek, a Steinhuder Meer a harmadik helyen áll a 2025 első félévében a legerősebb áremelkedéssel, 9 százalékos növekedéssel.
Robert Rothböck, a VON POLL IMMOBILIEN kieli, plöni, eckernfördei, neumünsteri, rendsburgi és eutini partnerüzleteinek fiókvezetője:
"A Großer Plöner See-t gyakran az jellemzi, hogy sok vásárló érzelmileg kötődik a régióhoz. Sok leendő vásárló gyermekkorából vagy nyaralásból ismeri a tavat, és egy régóta dédelgetett életre szóló álmot szeretne itt megvalósítani. Ostholstein - más néven Holsteini Svájc - egy jégkorszak által kialakított végmorénás táj, ahol kivételesen nagy a tavak sűrűsége. Az igazi tóingatlanok azonban továbbra is ritkák, és ennek megfelelően keresettek. A Plöni-tó a bájos Plön körzeti városhoz való közelségével, a népszerű Prinzeninsel-rel és a számos vitorlásklubot magában foglaló aktív szabadidős programmal szerez pontokat. Mindazonáltal a beépítettség, a tájolás és a part menti oldal gyakran döntő szerepet játszik a vásárlásnál. Fontos a jogi helyzetet is alaposan megvizsgálni: egy móló önmagában még nem garantálja a tó biztonságos megközelítését - telekkönyvi bejegyzés vagy hatósági engedély nélkül a használat gyorsan korlátozható. És végül, de nem utolsósorban egyértelmű, hogy a kereslet 2025-ben is magas marad, de az ártárgyalások egyre inkább érzékenységet igényelnek majd mindkét fél részéről."
A leendő vásárlók a thüringiai Bleilochtalsperre tóparti ingatlanok esetében a legolcsóbb négyzetméterárakat átlagosan 1515 eurónál találják. A tavalyi év azonos időszakához képest -3,1 százalékos csökkenéssel ez a régió könyvelte el a legjelentősebb árkorrekciót az összes vizsgált tóparti helyszín közül. Hasonlóan mérsékelt ingatlanárakraszámíthatnak a vevők a szász-anhalti Großer Goitzschesee (2 110 €/m2), a hesseni Edersee (2 238 €/m2 )és a saar-vidéki Losheimi víztározó (2 250 €/m2 ) tó körüli ingatlanok esetében. Míg a Große Goitzschesee és a Stausee Losheim tározónál a négyzetméterenkénti árak 2025 első félévében 10,5 százalékkal emelkedtek 2024 első félévéhez képest - a rangsorban a legerősebb áremelkedés -, illetve 1,3 százalékkal, addig az Edersee tározónál inkább stagnáltak, -0,8 százalékkal.
A mecklenburg-elő-pomerániai Schwerin-tónál a ház vagy társasházi lakás átlagosan 2.500 €/m2 és 3.000 €/m2 között van, 2.519 €/m2, az észak-rajna-vesztfáliai Bigge-tónál 2.633 €/m2, a rajna-pfalzi Laach-tónál 2.818 €/m2, a mecklenburg-elő-pomerániai Müritz-tónál pedig 2.918 €/m2. A Laach-tó meglepően dinamikus: 2025 első félévében 9,3 százalékos áremelkedéssel az egyik leggyorsabban növekvő tóparti helyszín, és a második helyen áll az áremelkedések rangsorában. Ugyanakkor a Müritz-tónál is 3 százalékkal, a Schwerin-tónál pedig 4,3 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak 2024 első félévéhez képest, míg a Bigge-tónál enyhén, -1,5 százalékkal csökkentek.
Christian Sieg, a VON POLL IMMOBILIEN Waren (Müritz) partnerüzletének irodatulajdonosa:
"A Müritz Németország legnagyobb belvízi tava. Innen hajóval elérhető Berlin, a Balti-tenger és Hamburg - és így a világ többi része is. Az előző évhez képest nem történt jelentős változás a kereslet és a kínálat tekintetében. A kereslet továbbra is magas, míg a kínálat viszonylag alacsony. Ennek oka, hogy a közvetlen tóparti fekvésű ingatlanokat általában családon belül továbbadják vagy barátoknak adják el. A leendő vásárlók számára a legnagyobb akadályt minden bizonnyal a magas vízparti vételárak jelentik, amelyeket néha kérnek az ilyen ingatlanokért. A vevőknek sok saját tőkét kell magukkal hozniuk".
1 A vételár-elemzés adatalapja a GeoMap által a 2025 első félévére és 2024 első félévére vonatkozóan az adott tópart öt kilométeres körzetében a lakóingatlanok átlagos kikiáltási árai, valamint a VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) által végzett kiigazítások alapján készült.
2 A lakóingatlan kifejezés a családi és ikerházakra, valamint a társasházakra vonatkozik.
3 A See-Report 2025-ben meghatározott tavak az ADAC "Németország legszebb tavai" rangsorának értékelésén alapulnak. A Tegernsee, a Starnberger See és az Ammersee azért került fel a tavak listájára, mert Németország legismertebb tavai közé tartoznak.
Minden adat és grafika a következő forrás megjelölésével használható fel és publikálható: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). A grafika digitálisan letölthető egy beágyazási link segítségével itt: https://www.datawrapper.de/_/Ws7om/?v=4.
