Η ιδιοκατοίκηση είναι πολύ πιο δύσκολο να χρηματοδοτηθεί από ό,τι πριν από δέκα χρόνια

Οι αυξανόμενες τιμές των ακινήτων και τα υψηλότερα επιτόκια ασκούν πίεση στην οικονομική προσιτότητα - τι σημαίνει αυτό για τους αγοραστές και τους πωλητές.

Χρόνος ανάγνωσης: περίπου 6-7 λεπτά
Κατάσταση: Αύγουστος 2025

Περίληψη

• Μια πρόσφατη ανάλυση του διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων Flossbach von Storch με έδρα την Κολωνία δείχνει Η οικονομική προσιτότητα της ιδιοκατοίκησης έχει επιδεινωθεί αισθητά σε σχέση με το 2015.

• Αιτίες: απότομη αύξηση των τιμών αγοράς στη δεκαετία του 2010 και σημαντικά υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων από το 2022 (σήμερα συχνά γύρω στο 3,5-4,0%).

• Σύμφωνα με έναν δειγματοληπτικό υπολογισμό (μέση τιμή αγοράς 350.000 ευρώ, 86% χρηματοδότηση, μηνιαίος προϋπολογισμός 1.900 ευρώ, συμπεριλαμβανομένης της ενέργειας/συντήρησης), η περίοδος αποπληρωμής των ακινήτων έχει σχεδόν διπλασιαστεί.

• Μένει να δούμε αν η πτώση των επιτοκίων θα αντισταθμίσει το γεγονός αυτό - οι προσδοκίες για τον πληθωρισμό και οι αποδόσεις των μακροπρόθεσμων γερμανικών κρατικών ομολόγων παραμένουν καθοριστικές.

Τι μετράει η Flossbach von Storch;

Η Flossbach von Storch υπολογίζει έναν δείκτη οικονομικής προσιτότητας για τα οικιστικά ακίνητα από το 2003. Ο δείκτης λαμβάνει υπόψη

• Την εξέλιξη του ονομαστικού εισοδήματος,

• τιςτιμές των ακινήτων,

• τα επιτόκιατων ενυπόθηκων δανείων,

• το κόστος ενέργειας και συντήρησης.

Η περίοδος απόσβεσης χρησιμεύει ως το βασικό μέτρο: δείχνει πόσα χρόνια χρειάζεται ένα μέσο νοικοκυριό για να εξοφλήσει το χρέος ενός μέσου ακινήτου - με βάση ρεαλιστικές παραδοχές σχετικά με τα ίδια κεφάλαια, τους τόκους, τα παρεπόμενα έξοδα και τον τρέχοντα προϋπολογισμό του νοικοκυριού.

Τι έχει αλλάξει από τη δεκαετία του 2010;

Στη δεκαετία του 2010, τα πολύ χαμηλά επιτό κια αντιστάθμισαν σε μεγάλο βαθμό την αύξηση των τιμών αγοράς - η κατοικία παρέμεινε προσιτή παρά την ανοδική τάση των τιμών. Μετά την αύξηση των επιτοκίων το 2022/23, η αναλογία έχει αντιστραφεί:

• Οι τιμές αγοράς έχουν διατηρήσει το υψηλό επίπεδό τους σε πολλά μέρη (με περιφερειακές διορθώσεις),

• τα επιτόκια βρίσκονται τώρα πολύ πάνω από τη φάση των μηδενικών επιτοκίων,

• Το κόστος ενέργειας και συντήρησης έχει γίνει ακριβότερο.

Το αποτέλεσμα: ίδιο ακίνητο, ίδιο εισόδημα - αλλά αισθητά πιο δύσκολο να το αντέξει κανείς οικονομικά. Πολλά νοικοκυριά συνειδητοποιούν ότι το ακίνητο που οι φίλοι μπορούσαν να αγοράσουν πριν από μερικά χρόνια δεν είναι πλέον εύκολα προσβάσιμο σήμερα.

Δείγμα υπολογισμού από την ανάλυση

• Μέση τιμή αγοράς: 350.000 ευρώ

• Αναλογία χρέους: 86 %

• Επιτόκιο: περίπου 3,5-4,0 % ετησίως.

• Μηνιαίος προϋπολογισμός: 1.900 € (για τη δόση του δανείου συν τα έξοδα ενέργειας και συντήρησης)

Με βάση αυτές τις παραδοχές, η ανάλυση δείχνει ότι η περίοδος αποπληρωμής ενός τυπικού δανείου ακινήτου έχει σχεδόν διπλασιαστεί - δηλαδή μια σημαντικά μεγαλύτερη δέσμευση σε κινδύνους χρηματοδότησης και επιτοκίου.

Σημαντικό: Οι επιμέρους αγορές παρουσιάζουν αποκλίσεις. Στο Grafschaft Bentheim, βλέπουμε διαφορετικά πρότυπα τιμών και ζήτησης από ό,τι στις μητροπολιτικές περιοχές, ανάλογα με την τοποθεσία, την κατάσταση του ακινήτου και την ενεργειακή απόδοση. Ωστόσο, η βασική επίδραση των επιτοκίων ισχύει παντού.

Κοιτάζοντας μπροστά: Τα επιτόκια μειώνονται - και αυτό θα βοηθήσει;

Το αν τα επιτόκια δανεισμού θα μειωθούν και πάλι εξαρτάται κυρίως από

• τιςπροσδοκίες για τον πληθωρισμό και

• τις αποδόσεις των μακροπρόθεσμων γερμανικών κρατικών ομολόγων (καθοριστικό για τα ενυπόθηκα Pfandbriefe).

Ακόμη και με μέτριες μειώσεις των επιτοκίων, η οικονομική προσιτότητα θα παραμείνει περιορισμένη χωρίς σημαντικές αλλαγές στις τιμές ή στα εισοδήματα. Προς το παρόν δεν αναμένεται ταχεία επιστροφή στα εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα επιτοκίων της δεκαετίας του 2010.

Συνέπειες για τους αγοραστές

1. Ενίσχυση των ιδίων κεφαλαίων: Το 20-30% των ιδίων κεφαλαίων συν τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς μειώνουν τη δόση, τα ασφάλιστρα επιτοκίου και την περίοδο αποπληρωμής.

2. Επιλέξτε μια ρεαλιστική κατηγορία ακινήτων: Τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα ή τα ακίνητα που είναι κατάλληλα για ανακαίνιση με σαφώς υπολογισμένο σχέδιο ανακαίνισης μπορούν να είναι πιο ελκυστικά από μαθηματική άποψη.

3. Διάρκεια