Wohneigentum deutlich schwerer zu finanzieren als vor zehn Jahren

Steigende Immobilienpreise und höhere Zinsen drücken die Erschwinglichkeit – was das für Käufer:innen und Verkäufer:innen bedeutet.
Lesedauer: ca. 6–7 Minuten · Stand: August 2025

Kurzfassung

• Eine Auswertung des Vermögensverwalters Flossbach von Storch zeigt: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich gegenüber 2015 spürbar verschlechtert.
• Gründe: stark gestiegene Kaufpreise in den 2010ern und seit 2022 deutlich höhere Hypothekenzinsen (aktuell häufig ca. 3,5–4,0 %).
• Beispiel (Ø-Kaufpreis 350.000 €, 86 % Finanzierung, Budget 1.900 € inkl. Energie/Instandhaltung): Die Tilgungsdauer für Kredite hat sich nahezu verdoppelt.
• Ob fallende Zinsen das ausgleichen, ist offen – maßgeblich bleiben Inflationserwartungen und Renditen langfristiger Bundesanleihen.

Was misst Flossbach von Storch?

Seit 2003 berechnet FvS einen Erschwinglichkeitsindikator für Wohnimmobilien. Eingangsgrößen:

• Nominale Einkommensentwicklung
• Immobilienpreise
• Hypothekenzinsen
• Energie- und Instandhaltungskosten

Kernmaß ist der Verlauf der Tilgungsdauer: Wie viele Jahre ein Durchschnittshaushalt benötigt, um ein typisches Objekt zu entschulden – unter realitätsnahen Annahmen zu Eigenkapital, Zins, Nebenkosten und Haushaltsbudget.

Was hat sich seit den 2010er-Jahren verändert?

In den 2010ern kompensierten sehr niedrige Zinsen die steigenden Kaufpreise – Wohnen blieb finanzierbar. Seit dem Zinsanstieg 2022/23 kippt das Verhältnis:

• Kaufpreise vielerorts weiterhin hoch (mit regionalen Korrekturen),
• Zinsen liegen klar über der Nullzinsphase,
• Energie & Instandhaltung sind teurer.

Ergebnis: Gleiches Objekt, gleiches Einkommen – aber spürbar schwerer zu stemmen. Was Freund:innen vor wenigen Jahren kaufen konnten, ist heute oft nicht mehr erreichbar.

Beispielrechnung aus der Analyse

• Ø-Kaufpreis: 350.000 €
• Fremdkapitalanteil: 86 %
• Zinsniveau: ca. 3,5–4,0 % p. a.
• Monatliches Budget: 1.900 € (für Kreditrate plus Energie- & Instandhaltungskosten)

Unter diesen Annahmen zeigt sich: Die Tilgungsdauer eines typischen Immobilienkredits hat sich fast verdoppelt – also längere Bindung an Finanzierung und Zinsrisiken.

Wichtig: Einzelne Märkte weichen ab. In der Grafschaft Bentheim sehen wir – je nach Lage, Objektzustand und Energieeffizienz – andere Preis- und Nachfragebilder als in Metropolregionen. Die grundsätzliche Zinswirkung gilt jedoch überall.

Blick nach vorn: Fallen die Zinsen – und hilft das?

Ob Kreditzinsen wieder sinken, hängt v. a. ab von

• Inflationserwartungen und
• den Renditen langfristiger Bundesanleihen (maßgeblich für Pfandbriefe).

Selbst bei moderaten Zinssenkungen bleibt ohne deutliche Preis- oder Einkommensänderungen die Erschwinglichkeit angespannt. Eine schnelle Rückkehr zum Ultra-Niedrigzins der 2010er ist nicht zu erwarten.

Konsequenzen für Käufer:innen

1. Eigenkapital stärken: 20–30 % plus Nebenkosten reduzieren Rate, Zinsaufschläge und Tilgungsdauer.
2. Objektklasse realistisch wählen: Effiziente Bestände oder sanierungsfähige Objekte mit belastbarem Sanierungsplan können rechnerisch attraktiver sein.
3. Laufzeiten & Zinsbindung prüfen: 10–20 Jahre sichern Planungssicherheit; Sondertilgungsrechte vereinbaren.
4. Förderungen nutzen: KfW-Programme (Effizienzhaus, altersgerechter Umbau, Familienförderung) und regionale Töpfe checken.
5. Gesamtbudget inkl. Betriebskosten kalkulieren (Heizung, Strom, Wartung, Rücklagen) – schützt vor Überschuldung.
6. Angebote vergleichen: Effektivzins, Tilgungssatz, Bereitstellungszinsen, Sondertilgung, Forward-Aufschläge sauber gegenüberstellen.

Hinweise für Verkäufer:innen

• Realistische Preisfindung: Budgets sind zinsbedingt enger – Überpreisung verlängert die Vermarktung.
• Transparenz bei Energie & Zustand: Energieausweis, Wartungsnachweise, Investitionshistorie erhöhen Finanzierbarkeit und Bankbereitschaft.
• Home Staging & Timing: Starke Präsentation und ein marktgerechter Angebotsstart verbessern Conversion und Erlös.

Regionale Einordnung (Grafschaft Bentheim)

Wir sehen weiterhin solide Nachfrage in guten Lagen von Nordhorn und den Umlandgemeinden, jedoch mit größerer Preisdifferenzierung nach Zustand, Energieeffizienz und Mikrolage. Gut sanierte Objekte mit nachvollziehbaren Nebenkosten haben klar bessere Abschlusschancen.

Fazit

Wohneigentum ist spürbar schwerer finanzierbar als vor zehn Jahren. Der Erschwinglichkeitsindex von Flossbach von Storch belegt: längere Tilgungsdauern, höhere Zinsen und gestiegene Betriebs-/Sanierungskosten. Wer heute kauft oder verkauft, sollte präzise kalkulieren, Förderungen prüfen und professionell vermarkten. Gern unterstützen wir bei Marktpreisermittlung, Energie-/Sanierungsargumentation und Finanzierungspartner-Auswahl.

Quellen & weiterführende Hinweise

• Flossbach von Storch: Erschwinglichkeitsanalyse für Wohnimmobilien (seit 2003; Methodik: Einkommen, Preise, Zinsen, Energie-/Instandhaltung; Kennzahl „Tilgungsdauer“).
• Schwäbische Zeitung (Ravensburg), Andreas Knoch: „Wohneigentum deutlich schwerer zu finanzieren als vor zehn Jahren“ (Beispiel: 350.000 €, 86 % Finanzierung, 1.900 € Budget; Zinsniveau 3,5–4,0 % und nahezu verdoppelte Tilgungsdauer; Foto: dpa/Jens Schierenbeck).

Sie möchten wissen, was Ihr Objekt heute wert ist?

Ich erstelle Ihnen gern eine fundierte Marktpreiseinschätzung und zeige, wie Sie Ihr Objekt finanzierungs- und verkaufsfähig präsentieren. Nachricht genügt.