Wohneigentum deutlich schwerer zu finanzieren als vor zehn Jahren

Steigende Immobilienpreise und höhere Zinsen drücken die Erschwinglichkeit – was das für Käufer:innen und Verkäufer:innen bedeutet.

Lesedauer: ca. 6–7 Minuten
Stand: August 2025

Kurzfassung

• Eine aktuelle Auswertung des Kölner Vermögensverwalters Flossbach von Storch zeigt: Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich gegenüber 2015 spürbar verschlechtert.

• Gründe: stark gestiegene Kaufpreise der 2010er-Jahre und seit 2022 deutlich höhere Hypothekenzinsen (aktuell häufig ca. 3,5–4,0 %).

• Laut Beispielrechnung (Ø-Kaufpreis 350.000 €, 86 % Finanzierung, monatliches Budget 1.900 € inkl. Energie-/Instandhaltung) hat sich die Tilgungsdauer für Immobilienkredite nahezu verdoppelt.

• Ob fallende Zinsen das wieder ausgleichen, ist offen – maßgeblich bleiben Inflationserwartungen und Renditen langfristiger Bundesanleihen.

Was misst Flossbach von Storch?

Flossbach von Storch berechnet seit 2003 einen Erschwinglichkeitsindikator für Wohnimmobilien. In den Index fließen ein:

• Nominale Einkommensentwicklung,

• Immobilienpreise,

• Hypothekenzinsen,

• Energie- und Instandhaltungskosten.

Der Verlauf der Tilgungsdauer dient als Kernmaß: Er zeigt, wie viele Jahre ein durchschnittlicher Haushalt benötigt, um ein durchschnittliches Objekt zu entschulden – unter realitätsnahen Annahmen zu Eigenkapital, Zins, Nebenkosten und laufendem Haushaltsbudget.

Was hat sich seit den 2010er-Jahren verändert?

In den 2010er-Jahren glichen sehr niedrige Zinsen die steigenden Kaufpreise weitgehend aus – Wohnen blieb trotz Aufwärtstrend bei den Preisen finanzierbar. Seit dem Zinsanstieg 2022/23 ist das Verhältnis gekippt:

• Kaufpreise haben ihr hohes Niveau vielerorts gehalten (regional mit Korrekturen),

• Zinsen liegen heute deutlich über der Nullzinsphase,

• Energie- und Instandhaltung sind teurer geworden.

Ergebnis: Gleiches Objekt, gleiches Einkommen – aber spürbar schwerer zu stemmen. Viele Haushalte stellen fest, dass die Immobilie, die Freund:innen vor wenigen Jahren kaufen konnten, heute nicht mehr ohne Weiteres erreichbar ist.

Beispielrechnung aus der Analyse

• Ø-Kaufpreis: 350.000 €

• Fremdkapitalanteil: 86 %

• Zinsniveau: etwa 3,5–4,0 % p. a.

• Monatliches Budget: 1.900 € (für Kreditrate plus Energie- und Instandhaltungskosten)

Unter diesen Annahmen zeigt die Auswertung: Die Tilgungsdauer eines typischen Immobilienkredits hat sich fast verdoppelt – also deutlich längere Bindung an Finanzierung und Zinsrisiken.

Wichtig: Einzelne Märkte weichen ab. In der Grafschaft Bentheim sehen wir – je nach Lage, Objektzustand und Energieeffizienz – andere Preis- und Nachfragebilder als in Metropolregionen. Die grundsätzliche Zinswirkung gilt jedoch überall.

Blick nach vorn: Fallen die Zinsen – und hilft das?

Ob die Kreditzinsen wieder sinken, hängt vor allem ab von

• Inflationserwartungen und

• den Renditen langfristiger Bundesanleihen (maßgeblich für Hypothekenpfandbriefe).

Selbst bei moderaten Zinssenkungen bleibt ohne deutliche Preis- oder Einkommensänderungen die Erschwinglichkeit angespannt. Eine schnelle Rückkehr auf das Ultra-Niedrigzinsniveau der 2010er-Jahre ist derzeit nicht zu erwarten.

Konsequenzen für Käufer:innen

1. Eigenkapital stärken: 20–30 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten reduzieren Rate, Zinsaufschläge und Tilgungsdauer.

2. Realistische Objektklasse wählen: Energieeffiziente Bestände oder sanierungsfähige Objekte mit klar kalkuliertem Sanierungsplan können rechnerisch attraktiver sein.

3. Laufzeiten & Zinsbindung prüfen: Lange Zinsbindungen (10–20 Jahre) sichern Planungssicherheit. Sondertilgungsrechte einbauen.

4. Förderungen nutzen: KfW-Programme (Effizienzhaus, altersgerechter Umbau, Familienförderung) und regionale Programme prüfen; sie verbessern die Gesamtbelastung.

5. Gesamtbudget inklusive Betriebskosten rechnen (Heizung, Strom, Wartung, Rücklagen). Das schützt vor Überschuldungsrisiken.

6. Finanzierungsangebote vergleichen: Effektivzins, Tilgungssatz, Bereitstellungszinsen, Sondertilgung und Forward-Aufschläge sauber gegenüberstellen.

Hinweise für Verkäufer:innen

• Realistische Preisfindung ist entscheidend. Käuferbudgets sind zinsbedingt enger – Preisüberhöhung führt zu längeren Vermarktungszeiten.

• Transparenz bei Energie & Zustand: Dokumentation (Energieausweis, Wartungsnachweise, Investitionshistorie) erhöht die Finanzierbarkeit und die Bereitschaft der Banken.

• Home Staging & Timing: Gute Präsentation und ein marktgerechter Angebotsstart schlagen sich in Conversion und Verkaufspreis nieder.

Regionale Einordnung (Grafschaft Bentheim)

Im Landkreis Grafschaft Bentheim beobachten wir weiterhin solide Nachfrage in guten Lagen von Nordhorn und den Umlandgemeinden, jedoch mit höherer Preisdifferenzierung nach Zustand, Energieeffizienz und Mikrolage. Gut sanierte Objekte mit nachvollziehbaren Nebenkosten haben klar bessere Abschlusschancen.

Fazit

Wohneigentum ist in Deutschland spürbar schwerer finanzierbar als vor zehn Jahren. Das belegt der Erschwinglichkeitsindex von Flossbach von Storch: Längere Tilgungsdauern, höhere Zinsen und steigende Betriebs-/Sanierungskosten belasten Haushalte. Wer heute kauft oder verkauft, sollte präzise kalkulieren, Förderungen prüfen und professionell vermarkten. Gern unterstützen wir Sie bei Marktpreisermittlung, Energie-/Sanierungsargumentation und Finanzierungspartner-Auswahl.

Quellen & weiterführende Hinweise

• Flossbach von Storch: Erschwinglichkeitsanalyse für Wohnimmobilien in Deutschland (seit 2003; Methodik: Einkommen, Immobilienpreise, Hypothekenzinsen, Energie- und Instandhaltungskosten; Kennzahl „Tilgungsdauer“).

• Schwäbische Zeitung (Ravensburg), Autor Andreas Knoch: „Wohneigentum deutlich schwerer zu finanzieren als vor zehn Jahren“ (mit Beispiel: 350.000 €, 86 % Finanzierung, 1.900 € Monatsbudget; Hinweis auf Zinsniveau 3,5–4,0 % und nahezu verdoppelte Tilgungsdauer).
  (Foto: dpa/Jens Schierenbeck, Hinweis im Originalartikel.)

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