La baisse des prix est enrayée - Le marché immobilier de Düsseldorf se redresse

Après la forte baisse des prix de l'année dernière, une stabilisation se dessine sur le marché immobilier de Düsseldorf. Parallèlement, le nombre de transactions augmente à nouveau sensiblement, tant pour les appartements que pour les maisons. Mais à quel niveau de prix se situe actuellement le marché ?

Le marché immobilier de Düsseldorf connaît un net regain d'activité. Après une chute historique en 2023, les ventes de biens immobiliers résidentiels ont nettement augmenté en 2024. Le chiffre d'affaires total a augmenté de 69 % pour atteindre 3,4 milliards d'euros, tandis que le nombre de transactions a augmenté de 29 % pour dépasser les 4000. Néanmoins, le niveau reste inférieur aux pics précédents : il y a quelques années, le chiffre d'affaires dépassait encore les six milliards € avec plus de 5000 ventes.

Cette forte chute était principalement due à la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction. Mais selon Thomas Weindel, président du Gutachterausschuss für Grundstückswerte de Düsseldorf, la réticence des acteurs du marché diminue sensiblement. Le secteur de la construction neuve constitue toutefois une exception : malgré des chiffres de vente déjà bas en 2023, le nombre d'unités vendues en 2024 est encore plus faible, avec seulement 76 nouveaux logements.

Comme à son habitude, l'autorité nationale a rempli son mandat légal pour 2024 en analysant les évolutions du marché foncier et immobilier. Son rapport se base sur les montants effectivement convenus dans les contrats de vente. Un coup d'œil sur les valeurs moyennes de l'année précédente le montre : La baisse des prix est provisoirement stoppée. Il faudra toutefois attendre les prochains mois, voire les prochaines années, pour confirmer définitivement si le creux de la vague a ainsi été atteint.

Les logements : Des prix stables après une forte chute

Les appartements situés dans des immeubles d'après-guerre (de plus de dix ans) restent les plus vendus - 2707 fois au total l'an dernier. Le prix moyen au mètre carré était de 4350 €, soit seulement 0,7 % de moins qu'en 2023, ce que Thomas Weindel considère comme un mouvement latéral. À titre de comparaison, un niveau record d'environ 5200 € par mètre carré a été atteint au cours du premier semestre 2022, avant que les prix ne baissent sensiblement.

Les prix des appartements anciens (constructions d'avant-guerre) sont également restés stables et se situaient en moyenne autour de 5000 € par mètre carré. En 2022, on enregistrait encore 6000 € par mètre carré. En revanche, une baisse continue d'être observée pour les immeubles de rapport, c'est-à-dire les logements collectifs. Après une baisse de 15 % en 2023, les prix ont à nouveau diminué de 5 % pour passer sous la barre des 2200 € le mètre carré.

Nouvelles constructions et maisons : légères corrections, tendance stable

Les prix des logements neufs doivent être considérés avec prudence, car on ne dispose que d'une base de données limitée en raison du faible nombre de ventes. Dans les quartiers bien à très bien situés, les prix au mètre carré oscillent entre 6000 et plus de 14 000 €.

La baisse des prix des maisons s'est également ralentie. Les maisons mitoyennes ont enregistré une légère baisse de deux % pour atteindre environ 4 250 € par mètre carré. Les maisons individuelles n'ont baissé que de 1 % et se situent actuellement à environ 5500 € le mètre carré.

Niveaux de prix selon la situation

Les valeurs indicatives des biens immobiliers publiées par le Gutachterausschuss dans le rapport sur le marché sont restées largement stables selon l'emplacement et le quartier, avec parfois des valeurs en légère baisse. Dans les "endroits faciles" comme Garath, Rath, Reisholz et Lierenfeld, les prix des appartements en copropriété se situent entre 2600 et 4400 € par mètre carré, tandis que les maisons individuelles coûtent entre 4400 et 5600 €.

Dans les quartiers moyens à bons comme Wittlaer, Grafenberg et Unterbach, les prix des maisons individuelles se situent entre 5500 et 8000 €, tandis que les appartements de cette catégorie, par exemple à Benrath et Flingern, coûtent entre 3700 et 5700 € le mètre carré. Les sites haut de gamme comme le Zooviertel et Niederkassel atteignent des prix compris entre 8800 et 14 000 € pour les maisons individuelles. Pour les appartements situés dans des endroits exclusifs comme la vieille ville ou Oberkassel, le comité d'experts a calculé des prix au mètre carré compris entre 5700 et 10 000 €.

Valeurs indicatives des terrains et développement du centre-ville

Le comité d'expertise a également redéfini les valeurs indicatives des terrains, avec un accent particulier mis cette année sur le centre-ville. Le prix le plus élevé sur la Königsallee, y compris le Kö-Bogen I, reste inchangé à 55.000 € le mètre carré. Dans la Schadowstraße, y compris le Kö-Bogen II, il a en revanche baissé à 32.000 € le mètre carré - il y a deux ans, il était encore de 40.000 €.