Preisrückgang gestoppt - Der Düsseldorfer Immobilienmarkt erholt sich

Nach dem starken Preisrückgang im vergangenen Jahr zeichnet sich auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt eine Stabilisierung ab. Gleichzeitig nimmt die Zahl der Transaktionen wieder spürbar zu – sowohl bei Wohnungen als auch bei Häusern. Doch auf welchem Preisniveau bewegt sich der Markt aktuell?

Auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt herrscht wieder deutlich mehr Aktivität. Nachdem es 2023 zu einem historischen Einbruch gekommen war, wurden 2024 deutlich mehr Wohnimmobilien verkauft. Der Gesamtumsatz stieg um 69 % auf 3,4 Milliarden €, während die Anzahl der Transaktionen um 29 % auf über 4000 anstieg. Dennoch bleibt das Niveau hinter früheren Spitzenwerten zurück: Vor einigen Jahren lag der Umsatz noch bei über sechs Milliarden € mit mehr als 5000 Verkäufen.

Der starke Einbruch war vor allem auf gestiegene Zinsen und Baukosten zurückzuführen. Doch laut Thomas Weindel, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Düsseldorf, nimmt die Zurückhaltung der Marktteilnehmer spürbar ab. Eine Ausnahme bildet jedoch der Neubausektor: Trotz bereits niedriger Verkaufszahlen im Jahr 2023 wurden 2024 mit nur 76 Neubauwohnungen noch weniger Einheiten verkauft.

Wie gewohnt hat die Landesbehörde auch für 2024 ihren gesetzlichen Auftrag erfüllt und die Entwicklungen auf dem Grundstücks- und Immobilienmarkt analysiert. Ihr Bericht basiert auf den tatsächlich in den Kaufverträgen vereinbarten Summen. Ein Blick auf die Durchschnittswerte des Vorjahres zeigt: Der Preisrückgang ist vorerst gestoppt. Ob damit die Talsohle erreicht ist, wird sich jedoch erst in den kommenden Monaten oder sogar Jahren endgültig bestätigen.

Wohnungen: Stabile Preise nach starkem Einbruch

Nach wie vor werden Wohnungen in Nachkriegsbauten (älter als zehn Jahre) am häufigsten verkauft – im vergangenen Jahr insgesamt 2707 Mal. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei 4350 €, nur 0,7 % weniger als 2023, was Thomas Weindel als eine Seitwärtsbewegung einordnet. Zum Vergleich: In der ersten Jahreshälfte 2022 wurde mit rund 5200 € pro Quadratmeter ein Rekordniveau erreicht, bevor die Preise deutlich sanken.

Auch die Preise für Altbauwohnungen (Vorkriegsbauten) blieben stabil und lagen im Durchschnitt bei rund 5000 € pro Quadratmeter. 2022 waren hier noch 6000 € pro Quadratmeter verzeichnet worden. Ein Rückgang ist hingegen weiterhin bei Renditeobjekten, also Mehrfamilienhäusern, zu beobachten. Nach einem Preisrückgang von 15 % im Jahr 2023 sanken die Preise nun erneut um fünf % auf unter 2200 € pro Quadratmeter.

Neubauten und Häuser: Leichte Korrekturen, stabile Tendenz

Die Preise für Neubauwohnungen sind mit Vorsicht zu betrachten, da aufgrund der geringen Verkaufszahlen nur eine begrenzte Datenbasis vorliegt. In guter bis sehr guter Lage bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6000 und über 14.000 €.

Auch bei Häusern hat sich der Preisverfall verlangsamt. Reihenhäuser verzeichneten einen leichten Rückgang um zwei % auf rund 4250 € pro Quadratmeter. Einfamilienhäuser sanken lediglich um ein % und liegen aktuell bei etwa 5500 € pro Quadratmeter.

Preisniveaus nach Lage

Die vom Gutachterausschuss im Marktbericht veröffentlichten Immobilienrichtwerte blieben je nach Lage und Stadtteil weitgehend stabil, teils mit leicht sinkenden Werten. In „einfachen Lagen“ wie Garath, Rath, Reisholz und Lierenfeld liegen die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2600 und 4400 € pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser zwischen 4400 und 5600 € kosten.

In mittleren bis guten Lagen wie Wittlaer, Grafenberg und Unterbach liegen die Preise für Einfamilienhäuser bei 5500 bis 8000 €, während Wohnungen dieser Kategorie, etwa in Benrath und Flingern, zwischen 3700 und 5700 € pro Quadratmeter kosten. Hochwertige Lagen wie das Zooviertel und Niederkassel erreichen bei Einfamilienhäusern Preise zwischen 8800 und 14.000 €. Für Wohnungen in exklusiven Lagen wie der Altstadt oder Oberkassel ermittelte der Gutachterausschuss Quadratmeterpreise zwischen 5700 und 10.000 €.

Bodenrichtwerte und Innenstadtentwicklung

Der Gutachterausschuss hat auch die Bodenrichtwerte neu festgelegt, wobei in diesem Jahr ein besonderer Fokus auf der Innenstadt lag. Der Spitzenpreis auf der Königsallee inklusive Kö-Bogen I bleibt unverändert bei 55.000 € pro Quadratmeter. In der Schadowstraße samt Kö-Bogen II hingegen sank der Wert auf 32.000 € pro Quadratmeter – vor zwei Jahren lag er noch bei 40.000 €.