Venta de casa sin agente inmobiliario

Vendido privadamente - y entonces se acaba la cita con el notario: Cuando falta un antiguo certificado de cargas

Un propietario vende su casa a particulares y encuentra rápidamente un comprador. Poco antes de la cita con el notario, se produce un contratiempo: en el registro de la propiedad sigue figurando una antigua carga inmobiliaria. El vendedor dice: "Hace tiempo que se pagó el préstamo".

El obstáculo: Existe un certificado de cargas inmobiliarias para la carga inmobiliaria, y no se encuentra. Carpetas de archivos, llamadas al antiguo banco, búsqueda en el archivo: sin resultado. Al final, la única opción es solicitar al juzgado local que declare nula la carta perdida. Se tarda meses y la venta fracasa.

Riesgos para los vendedores en las ventas privadas

• Pérdida de la carta de cargas: no se puede realizar una venta libre de cargas sin anulación.
• Responsabilidad por defectos: los daños ocultos pueden salir caros años después.
• Precios incorrectos: Los sobreprecios emocionales o las ofertas demasiado bajas cuestan tiempo o dinero.
• Compradores no verificados: Sin una verificación de crédito, existe el riesgo de contratos cancelados.

Riesgos para los compradores en la compra privada

• Gravámenes pasados por alto: cargas territoriales antiguas, servidumbres o derechos residenciales.
• Documentos incompletos: Falta el certificado energético y los certificados de obras y reformas.
• Defectos ocultos: Daños no descubiertos sin una tasación neutral.
• Riesgos de financiación: Los bancos exigen documentos completos y limpios.

Cómo evitar los retrasos causados por cargas inmobiliarias antiguas

• Compruébelo desde el principio: Obtenga un extracto actualizado del registro de la propiedad (sección III) e identifique las inscripciones.
• Conseguir los documentos de cancelación: Solicite al banco/acreedor la aprobación de la cancelación; en el caso de una carga inmobiliaria por carta, facilite el certificado de carga inmobiliaria.
• ¿No hay carta? Acuda a un notario; si es necesario, inicie un procedimiento de cancelación en el juzgado local (duración: de varias semanas a meses).
• Cree una carpeta de documentos: Certificado energético, documentos de construcción, certificados de garantía/mantenimiento, planos, declaración de división (WEG), etc.
• Comprobar la solvencia del comprador: Solicite confirmación de financiación/prueba de solvencia antes de la cita con el notario.

Conclusión: la compraventa de inmuebles es más compleja de lo que parece. La falta de una escritura de cargas puede ser un obstáculo y costarle la operación. La ayuda profesional detecta los escollos en una fase temprana, aclara los documentos y le guía con seguridad hasta la cita con el notario.

Nota: Este artículo no sustituye al asesoramiento jurídico. En caso de duda, consulte a un notario o a un abogado especializado.