La vivienda en propiedad es mucho más difícil de financiar que hace diez años

El aumento de los precios de la vivienda y de los tipos de interés ejerce presión sobre la asequibilidad: qué significa esto para compradores y vendedores.

Tiempo de lectura: aprox. 6-7 minutos
Situación: agosto de 2025

Resumen

• Un reciente análisis de la gestora de activos Flossbach von Storch, con sede en Colonia, muestra que La asequibilidad de la vivienda en propiedad se ha deteriorado notablemente en comparación con 2015.

• Razones: fuerte aumento de los precios de compra en la década de 2010 y tipos de interés hipotecarios significativamente más altos desde 2022 (actualmente suelen rondar el 3,5-4,0%).

• Según un cálculo por muestreo (precio medio de compra de 350.000 euros, financiación del 86%, presupuesto mensual de 1.900 euros incl. energía/mantenimiento), el periodo de amortización de los préstamos inmobiliarios casi se ha duplicado.

• Queda por ver si la caída de los tipos de interés compensará esta situación: las expectativas de inflación y los rendimientos de la deuda pública alemana a largo plazo siguen siendo decisivos.

¿Qué mide Flossbach von Storch?

Desde 2003, Flossbach von Storch calcula un indicador de asequibilidad de la vivienda. El índice tiene en cuenta

• laevolución de los ingresos nominales

• los precios de los inmuebles,

• los tipos de interés hipotecarios,

• los costes energéticos y de mantenimiento.

El periodo de amortización sirve como medida central: muestra cuántos años necesita un hogar medio para saldar la deuda de una propiedad media, basándose en hipótesis realistas sobre el patrimonio, los intereses, los costes accesorios y el presupuesto familiar actual.

¿Qué ha cambiado desde la década de 2010?

En la década de 2010, los tipos de interés muy bajos compensaron en gran medida el aumento de los precios de compra: la vivienda seguía siendo asequible a pesar de la tendencia al alza de los precios. Desde la subida de los tipos de interés en 2022/23, la relación se ha invertido:

• Los precios de compra han mantenido su alto nivel en muchos lugares (con correcciones regionales),

• lostipos de interés están ahora muy por encima de la fase de tipo de interés cero,

• los costes energéticos y de mantenimiento se han encarecido.

El resultado: misma vivienda, mismos ingresos, pero notablemente más difícil de pagar. Muchos hogares se están dando cuenta de que la propiedad que los amigos pudieron comprar hace unos años ya no es fácilmente accesible hoy en día.

Ejemplo de cálculo del análisis

• Precio medio de compra: 350.000 euros

• Ratio de endeudamiento: 86

• Tipo de interés: en torno al 3,5-4,0 % anual

• Presupuesto mensual: 1.900 euros (para la cuota del préstamo más los gastos de energía y mantenimiento)

Partiendo de estos supuestos, el análisis muestra que el plazo de amortización de un préstamo inmobiliario típico casi se ha duplicado, lo que supone un compromiso significativamente mayor con los riesgos de financiación y de tipos de interés.

Importante: Los mercados individuales difieren. En Grafschaft Bentheim se observan patrones de precios y demanda diferentes a los de las regiones metropolitanas, en función de la ubicación, el estado del inmueble y la eficiencia energética. Sin embargo, el efecto básico de los tipos de interés se aplica en todas partes.

De cara al futuro: ¿Están bajando los tipos de interés?

Que los tipos de interés vuelvan a bajar depende sobre todo de

• las expectativas de inflación y

• los rendimientos de la deuda pública alemana a largo plazo (decisivos para los Pfandbriefe hipotecarios).

Incluso con bajadas moderadas de los tipos de interés, la asequibilidad seguirá siendo difícil si no se producen cambios significativos en los precios o los ingresos. Actualmente no cabe esperar un rápido retorno a los niveles de tipos de interés ultrabajos de la década de 2010.

Consecuencias para los compradores

1. Reforzar los fondos propios: un 20-30% de fondos propios más los costes accesorios de compra reducen la cuota, las primas de interés y el periodo de amortización.

2. Elegir una clase de propiedad realista: Los inmuebles energéticamente eficientes o aptos para la rehabilitación con un plan de rehabilitación claramente calculado pueden resultar más atractivos en términos matemáticos.

3. Vencimientos